小田急線「経堂」で積算価格が物件価格の86%・実勢土地値>物件価格!積水ハウス施工

2020/02/14


いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリエージェントの森遥香です。

 


本日は、世田谷区桜ヶ丘の小田急線「経堂」駅から徒歩12分で
物件価格<実勢土地値」「積算価格が物件価格の86%超
物件のご紹介です。

 

 

【 おすすめポイント 】

実勢土地値(約34,790万円)>物件価格(32,800万円

・積算価格(28,230万円)・物件価格(32,800万円)

・角地/整形地

・積水ハウス施工

 

 

 

 

 


《物件概要》
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■所在地   :東京都世田谷区桜丘1丁目
■交通    :小田原線「経堂」駅 徒歩12分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :547.71㎡(約165.68坪
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%
■建物面積  :547.71㎡(約165.68坪)
■構造    :軽量鉄骨造2階建
■建築年月  :2005年3月(築15年)
■物件価格  :32,800万円
■想定家賃収入:1,855.2万円
■満室利回り :5.65%
■間取り   :1K×17戸、2K×1戸、駐車場:2台

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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

 

 


【 物件について 】

 


本物件は小田急線「経堂」駅から徒歩12分に位置しております。


 

 

 

エリアに関しては申し分ないと思いますので、
ご説明は割愛させていただきます。

 

 

 

本物件の魅力として、
・積算価格が物件価格の86%
・実勢土地値>物件価格

ということが挙げられます。

 

 

 

積算価格が物件価格の86%超という点につきましては、
机上の数字にはなりますが、
土地=前面路線価:46万円/㎡×547.71㎡=25,194万円
建物=再調達価格:15万円/㎡×455.4㎡÷27年×12年=3,036万円

 


合計=土地:25,194万円+建物:3,036万円=28,230万円

 

 

 

 

積算評価に関しては、金融機関が物件評価のためによく使う指標となり、
評価が出る方が比較的融資を延ばしやすい状態になっております。

 

 


実勢土地値物件価格という点につきましては、
下記が一般流通機構で調査した周辺の土地成約事例になります。

 

 

 

 

 

 

 

本物件と同様の道路付けの物件で坪239.2万円で成約しており、
固く見積もり坪210万円で試算すると、

坪210万円×土地約165.68坪=約34,792万円
が本物件の土地値として考えられそうです。

 

 

また、下記図は世田谷区桜丘の地価推移のグラフになります。

 

 

 


ご覧いただくと、2008年から10年間以上ほぼ
同等の金額で取引されていることが分かります。

 


上記図から、今後も土地値が大きく下がってしまうリスクも
考えにくく土地値の下支えがあるという事実に加え、
今後の土地値の下振れも考えにくいと言えそうです。

 

 

このように本物件は、積算価格が高く見込めるため、
銀行評価という点でも申し分なく、
土地値の下支えがあることからも安定した低リスクでの
運用が見込めそうです。

 

 

 

 

【 投資について 】

 


本物件につきましては、現在使われない金融資産を
銀行に預けている方や、長期保有を目的とした方
お勧めの物件となっております。

 

 

自己資金を2割程度投下できる方には、
下記の融資条件がお勧めです。

 


金利:1.2% 期間:25年 融資額:80%

 


上記融資条件の場合、下記の収支シミュレーションが
想定できそうです。

 


満室想定収入  : 約1,855万円
空室損・運営費 :▲約 371万円
ローン返済   :▲約1,215万円
――――――――――――――――
税引前CF    : 約 269万円

 

 

キャッシュフローは潤沢とは言い難いですが、
ポイントは元本返済になります。

 

 

毎年元本返済が約968万円進んでいくのに対し、
建物の価値下落は年間約253万円となります。

 

 

その差の約715万円が含み益として考えられそうです。

 

 

その場合、年間税引前CF:約269万円+年間含み益約715万円=約984万円
年間の利益として考えられそうです。

 

 

このような物件を検討される際に懸念点として多く挙げられる点が
投下した自己資金を回収できるのかという点になります。

 


今回物件を購入する際に投下する自己資金:2割+諸経費:7%で
約8,856万円が購入にかかる金額となります。

 

 

仮に今回の物件を12年間運用する場合、
上記融資条件の場合、残債が14,622万円となります。

 

 

冒頭でお伝えした通り、本物件は既に実勢土地値>物件価格
となっておりますので大幅な資産下落が考えにくいです。

 


しかし、収益物件で市場からの要求利回り、融資付けの面を踏まえ、
満室想定賃料が10%下落、売却利回りは現在と同等の利回りで、
12年後に売却する場合の価格は約29,550万円となりそうです。

 

 

残債が14,622万円売却予想価格が29,550万円となりますので、
その差額:14,928万円が売却益として考えられそうです。

 

※簡易的なシミュレーションのため、譲渡税や売却時の諸経費等は
加味しておりません。

 


投下する自己資金:約8,856万円に対して売却益が:約14,928万円のため、
投下する自己資金を回収するどころか、きちんと利益が見込める形での
売却ができそうです。

 

 


本物件は土地値の下支えがあり、エリアから見る賃貸付けのリスクも
ほぼない物件のため、現在使われていない金融資産をお持ちの方、
長期保有を目的とされている方にお勧めの物件です。

 

 


上記内容だけでは本物件の良さをお伝えすることが難しいため、
ご興味のある方は下記フォームより個別にお問合せください。

 

 


株式会社ファミリエージェント
担当:森 遥香
電話:070-4579-4089
アドレス:mori@family-group.jp

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