『世田谷区/積算価格≒物件価格/土地値over.』平成26年大規模修繕済み/満室稼働中(価格:9,200万円)

2021/01/05

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェント鈴木です。

《 路線価上昇中エリア! 》

都内でも人気の高い世田谷区桜上水にて

・積算価格≒物件価格
・実勢土地値≧物件価格
・平成26年大規模修繕実施済み

資産性の高い物件が出てまいりましたので、
ご案内をさせて頂きます。




詳細は以下をご覧ください。

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《 物件詳細 》
■場所        :世田谷区桜上水1丁目
■交通        :京王線「桜上水」駅徒歩16分
■土地権利      :所有権

■用途地域      :第一種低層住居専用地域
建ぺい率      :40%
■容積率         :80%

■土地面積      :212.02㎡(約64.13坪)※私道負担面積5.11㎡有り
■都市計画      :市街化区域
■建物
面積    :215.52㎡(約65.19坪)
■構造            :鉄骨造亜鉛板葺3階建て
■建築年月      :平成2月5築
■物件価格    :9,200万円
■年間賃料    :約551万円
想定利回り  :5.96
■間取り         :1K×4戸/ 1LDK×1戸
■接道            :北西側 幅員約4m※告示建築線(指定幅員3.64m)を含む
■駐車場   :2台付き
■備考    :建ぺい率・容積率オーバー
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本物件に関しましては、
建ぺい率・容積率オーバーという内容ながらも
世田谷区内にて資産性の高い内容となっておりますので
出口の際にも値崩れが少なく、安定的な内容でしょう。

=
積算評価・実勢土地値


本物件最大の特徴と致しまして
資産性の高さ
が挙げられます。

積算評価について

前面路線価: 42万円/㎡
土地面積 :約206.91㎡(※SB後)

でございますので、

土地積算評価:約8,690万円

建物積算評価:約   450万円(※再調達:18万円/㎡)

積算評価合計:9,140万円


となり、売買価格(9,200万円)とほぼ同等の評価が見込めます。





また前面相続税路線価につきましても、
現在も年々上昇中で今後にも
期待を持てる内容でしょう。


実勢土地値について

また当然、実勢土地値についても、
販売価格を超過すると見込めます。

周辺の成約事例や公示価格を参考に、
本物件の土地形状を考慮すると、
170万円/坪~が見込めます。

仮に、170万円/坪で取引した場合、

170万円×約62坪
≒約10,540万円

となる試算です。

運用後、土地としての売却を想定した場合、
解体費・退去費用を考慮しても、
利益が見込める価格での売却が
検討できるのではないでしょうか。




収支・運用

冒頭にも申し上げましたように
本物件については
建ぺい率・容積率共にオーバーしておりますので

・金融機関が限定される
または
・現金でのご購入

上記2点でのお取組みが現実的かと存じます。

世田谷区内桜上水の
良好な住環境が見込める立地で、
積算価格と同等/土地値以下で検討可能な物件は、
稀有かと存じますので、
是非、ご検討下さい。


本物件の詳細資料、
また個別具体的な収支シミュレーションをご希望の際は
下記連絡先までご連絡下さい。

最後までご覧頂きありがとうございました。

担当 :鈴木
メール:suzuki.h@family-group.jp
Tel   :070- 4579-4095

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