【笹塚エリア×利回り約7.5%】6,000万円台一棟アパート

2021/01/05

~~おすすめポイント~~

 

☆新宿・渋谷にでやすい「笹塚」エリア
☆利回り約7.5%の収益性
☆リーシングの見込める賃料水準
☆税対策物件の可能性あり

 

都心に出やすく、比較的落ち着いた
「笹塚エリア」にて、
小ぶりな一棟案件が出てきております。

 

資産形成をお考えの方是非ご覧頂ければと存じます。

 

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■所在地   :杉並区和泉
■交通    :京王線「笹塚」駅  徒歩16分
                       京王線「代田橋」駅 徒歩9分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :81.61㎡(約24.68坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%
■建物面積  :95.16㎡(約28.78坪)
■構造    :木造2階建
■建築年月  :昭和59年(築36年)
■物件価格  :6,200万円
■満室想定収入:約463.2万円
■満室利回り :約7.47%
■接道    :北側 約3.3m 私道
■間取り   :1R×8戸

 

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


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【 京王線「笹塚」エリア 】

 

本件が位置する京王線「笹塚」エリアは、
世田谷区・杉並区・中野区の区境に位置しているエリアです。

 

京王線を利用して、
新宿・渋谷まで「乗車10分以内」で
アクセスが可能です。

 

 

「笹塚」駅は、
1日乗降者数:8万人超
(弊社賃貸付目線:2万人超)

の乗降者数があり、弊社目線から見て、
駅としての需要が伺えます。

 

また「代田橋」駅には
徒歩9分でアクセスが可能です。

 

都心に近いながらも喧騒から離れたエリアでございます。

将来的には「戸建て用地」としての
活用も十分見込めていけるエリアではないでしょうか。

 


【 賃料に関して 】

 

間取りが小さめではありますが、
1室あたりの賃料は「約4.8万円」でございます。

 

対して相場は下記の通りです。

 

 

周辺の事例とはなりますので、
多少間取りが広いもの等が含まれますが、
周辺の賃料帯からして、低い賃料水準といえます。

 

こういったケースでは、
家賃が底値に来ているため、
今後の経年につれて、、
⇒家賃下落リスクが少ない

 

といったメリットがあります。

 

【 収支について 】

 

本件に関しては、
「金利2%台半ば 期間19年 80%融資」

「金利2.9% 期間30年 5,000万円融資」
※要共同担保

 

の融資見込みがございます。

 

仮に、
「金利2.9% 期間25年 5,000万円融資」
だとすると、

 

≪ シミュレーション ≫

・満室賃料:463.2万円
・経費率:▲約93万円(20%)
・返済額:▲約281万円
――――――――――――――――――
・税前CF:約89万円

 

上記キャッシュフローが検討できます。

 

また、本件は、
≪中古アパート≫でございます。

 

建物価格の調整が検討できればとなりますが、
ご年収「1,200万円超」の
高所得者の方には「税圧縮スキーム」有効です。

 

 

☆詳細に関しては、
お気軽にご相談ください。
お客様のご状況を把握させて頂いたうえでご提案致します。

 

本件につきましては、、、

 

☆短期運用

 

・減価償却を利用
    ↓早期の資金回収で再投資資金の育成
・長期譲渡のタイミング(約5.6年後)
 で売却での利益確定

 

☆長期運用

 

・長期的な運用
   ↓長期で安定したインカムゲインの獲得と
   ↓定期的な修繕で経費化
・更地価格での売却

 

・新築アパート建て替え検討で
新たにインカムゲインの獲得
(本件は20㎡×4戸の建築検討可)

 

といったような出口が取れます。

 

不動産は現物資産ですので、
「価値がゼロになるリスク」が小さい性格を持ち、
「土地付き」であればなおのことでございます。

 

そのうえで、本件のような立地であれば、
より価値の保全性が見込め、
短期的~長期的な投資プランニングが検討できる商品です。

 

ご検討に当たっての流れや、
具体的なご提案をご希望の方、
是非お問い合わせくださいませ。

 

最後までご覧頂き、ありがとうございます。

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