【利回り10.8%相当!】駅徒歩10分×外装修繕予定1棟AP

2020/05/15

本日は投資効率CFを重視した運用の両立が可能な
駅徒歩10分・高利回りアパートをご紹介です。


< おススメポイント >
・効率性◎ 自己資金 約200万円~
・満室想定収入=
約754.8万円
・売主負担にて大規模修繕実施予定(外壁塗装、空室原状回復等)


投下資金を抑え、修繕リスクも低いことから、
支出を抑えて
高い収益性によるCFを積み上げていく運用が可能な物件です。


詳細は以下をご覧ください。


《 物件概要 》
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■所在地    :埼玉県所沢市西狭山ケ丘1丁目
■交通     :西武池袋線『狭山ヶ丘』駅 徒歩10分
■土地権利   :所有権
■土地面積   :約423.94平米(約128.24坪)
■都市計画   :市街化区域
■用途地域   :第一種低層住居専用地域
■建ぺい/容積  :60% / 100%
■建物面積  :313.46平米(約94.82坪)
■構造    :鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺2階建
■建築年月  :昭和62年7月築
■物件価格  :7,360万円
■想定家賃収入:約754.8万円
■満室利回り :約10.26%→10.83%相当
        ※仲介手数料不要・登記費用売主負担のため
■接道    :北西側(公+私)道 幅員約5.0m
        南西側私道 幅員約4.2m(位置指定)
■間取り     :1K×18戸
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【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


< 物件について >

本物件の大きな特徴として売主負担にて、
大規模修繕予定という点が挙げられます。



中古の物件を取得する際に修繕の有無は気になるところですが、
本件は外壁塗装、共有部高圧洗浄、空室原状回復工事を予定しているため、
運用中の修繕による支出を抑えてお取り組み頂くことが可能となっております。



また本地は、角地に位置する約128坪の整形地でございますので、
土地として使いやすい点も魅力の1つでございます。





幹線道路から1本入った場所で周辺には戸建ても多い環境ですので、
長期で運用した後に建て替えや戸建て用地としての出口も検討されます。


そのため、前所有者も "土地として売却" を考えていたため、
あえて賃貸募集を行わず、空室が多くなってしまったという経緯がございます。

空室の原状回復工事→入居付けという流れになる為、
稼働まで多少時間がかかってしまう想定から、
5か月の家賃保証がついております。


今回の募集賃料は3万円を想定しておりますが、
周辺・同条件の成約
事例を踏まえると現在の賃料が底値と考えられ、
運用中の賃料下落も起こりにくいといえそうです。





< エリア >


本物件は「狭山ヶ丘」駅から徒歩10分に位置しており、
「池袋」駅まで約30分、「渋谷」駅までは約40分のアクセスでございますので、
電車を利用して通勤・通学する方からの需要が見込めます。




加えて、本物件は『所沢入間バイパス』まで140mという立地です。

バイパス沿いにはコンビニや飲食店などチェーン店が出店しているほか、
車で約10分で三井アウトレットパークやイオンなどの
大型所業施設にもアクセス可能となっております。

そのため、自動車を中心に生活する方からの賃貸ニーズも見込めそうです。




< 収支 >

本物件は収益性が高いため、
融資割合の高い融資でもCFを取っていく運用が想定されます。

特に、ご自宅残債のない区分マンションなどをお持ちの方ですと、
共同担保として活用することで、次のような融資が想定されます。

《金利2.9% 期間30年 100%融資》の場合
 満室賃料:約754.8万円
 空室損 :約  75.4万円(10%想定)
 運営費 :約113.2万円(15%想定)
 返済額 :約367.6万円
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 税前CF :198.6万円
 ⇒フルローンでも売価の約2.7%の水準でございます。



そして本件は仲介手数料不要・登記費用売主負担でのご紹介となりますので、
購入時の諸費用が200万円でお取り組みいただけます。

そのため、上記条件の場合、約200万円の投下で約198.6万円のリターンと、
投下資金を約1年で回収する非常に投資効率の高い運用が期待されます。

資金回収を早め、手元資金を厚くしていく事で、
次の物件の資金に繋げていくことも考えられるのではないでしょうか。



販売図面・レントロール等の詳細資料が欲しい方、
融資や運用等のご相談は下記フォームよりお問い合わせください

最後までご覧いただきありがとうございました。


担当:坂間 純悟
Mobile:070-4565-9336
Email:sakama@family-group.jp
LINE:https://works.do/R/ti/p/sakama@family-group.jp

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