『23区内にて高積算評価・実勢土地値』有楽町線「千川」駅徒歩12分 5,390万円 一棟アパート

2020/01/15

いつもご覧頂きましてありがとうございます。
ファミリ―エージェントの鈴木です。

23区内にて高積算物件(物件価格の90%超)
の物件が出てまいりましたので、ご紹介をさせて頂きます。

都心を除く、千葉・神奈川・埼玉等ですと
本件のような物件価格に評価の近しい物件が出てくる事は時々見受けられますが、
実勢土地値と物件評価の乖離が大きい都内、
しかも23区内で本件のような内容の物件は非常に珍しいのではないでしょうか。

詳細は以下をご覧下さい。




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《物件詳細》

■所在地  :板橋区幸町
■交通①  :東京メトロ有楽町線「千川」駅徒歩12分
交通②  :東武東上線「大山」駅徒歩14分
■土地権利 :所有権
■用途地域 :第一種中高層住居地域
■建ぺい率
/容積率:60%/ 200%
■土地面積 :123.07㎡(約37.22坪)
■都市計画 :市街化区域
■建物面積 :155.2㎡(約46.9坪)
■構造   :軽量鉄骨造陸屋根二階建て
■建築年月 :昭和63年10月築(築32年)
■物件価格 :5,390万円 
■想定家賃年収
:約404万円
■満室利回り7.5%
■間取り  
:1DK×1戸/2DK×3戸(満室稼働中
■接道   :南側 公道 約8m/東側 公道 約6m
■路線価  :40万円/㎡

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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= 東京メトロ有楽町線「千川」駅 =



本件は東京メトロ有楽町線「千川」駅徒歩12分の場所に位置しております。

同沿線は東京都内東側「新木場」から
埼玉県内の「和光市」を繋ぐ沿線で
特に最寄りの「千川」に関しては「池袋」まで2駅乗車3分
都内主要駅へのアクセスも抜群です。

また本件間取りが[1DK]と[2DK]のタイプといった所で
一回の入居で中~長期的な安定的な入居を見込んでいく事が出来るでしょう。

= 積算評価・実勢土地値 =



冒頭にも記載をさせて頂きましたが
本物件の最大の特徴として「23区内にて高積算評価」が挙げられます。

※土地面積:123.07㎡ × 路線価:40万円/㎡

積算価格:約4,920万円



※土地面積:約37.2坪×坪単価:約150万円/坪

実勢土地値:約5,580万円

また本物件の道路と敷地の関係が
”公道角地(南側 幅員約8m/東側 幅員約6m)”になりますので
固めに見てもおおよそ[150万円/坪]、
場合によってはこちらの見立てより高く付く可能性も考えられますので
最終土地として有効活用してしていきやすいのも、一目瞭然かと存じます。



通常、都内の物件ですと、
実勢土地値が売買価格に近い物件』が見受けられますが
本件については
実勢土地値・積算評価が共に売買価格に近い(≒同じ)物件』といった所で
今後、”出口(売却時)”に土地として最終売却をする選択肢、

土地の下支えから売却価格がブレにくい

また”入口(購入時)”に関しても評価毀損が少ない

今後の買い増しにもマイナスな影響が出にくい

と、購入時~売却時まで安定した内容を見込んでいく事が
出来るのではないでしょうか。

=収支・運用=

また本物件の収支・運用に関しては
以下の通りでございます。



金利2.9% 融資期間30年 フルローン(要共同担保)

さらに!!!

お客様の資産背景にもよって変化致しますが、
今回物件の評価が高く出ている兼ね合いから

金利2.75% 融資期間29年 90%融資

上記のような条件でのお取組みも検討可能になっております。
※詳細は個別にお問い合わせください。

お借入れの少ない方、一棟目をご検討の方で
安定した収支をご希望との事でしたら
非常にマッチしてくる内容になります。


年間のCFに関しては目を張るほど多くはございませんが
本件最大の特徴に関しては【 土地の資産性の高さ 】にございます。

現況”満室稼働中”と運用中の賃貸付けに関しても
そう多くを懸念点する事もなく、安定的な運用が見込め
出口についても安心感の多い内容ではないでしょうか。

融資の内容に関しては
お客様の資産背景等によっても異なってまいりますので
上記詳細については個別にお問い合わせ下さい。

最後までご覧頂きありがとうございました。

担当:鈴木
Mail:suzuki.h@family-group.jp
Tel:070- 4579-4095

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