税圧縮されたい方必見!好立地AP

2020/06/12

いつもご覧頂きましてありがとうございます。
ファミリーエージェントの田頭です。

 

本日ご紹介致します物件は
«世田谷区駅徒歩10分×実勢土地値≒売買価格»1棟アパートです。

 

本物件については、『建物割合4割に調整可能』と
売主より内諾を頂いております。

 

税圧縮されたい方に
是非ご検討頂きたい物件です。

 


------------------物件概要--------------------
■所在地  :世田谷区粕谷4丁目
■交通   :京王線「千歳烏山」駅 徒歩10分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :148.76㎡(約45.00坪)
■都市計画 :市街化区域
■用途地域 :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率 :60%
■容積率  :150%
■建物面積 :149.22㎡(約45.14坪)
■構造   :軽量鉄骨造2階建
■建築年月 :平成2年3月
■物件価格 :7,445万円
■想定賃収 :約521.4万円
■満室利回 :約7.0%
※仲介手数料不要・登記費用売主負担の為
利回り約7.4%相当
■接道   :北西側 公道 約4m
■間取り  :1K×8戸
■稼働状況 :8/8戸 満室稼働中

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは 情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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本物件の特徴として、
◆好立地
◆実勢土地値≒売買価格
◆築30年の軽量鉄骨造で建物割合4割に調整可能
が挙げられます。

 

そのため、
運用中は高稼働での運用が期待出来る為、安定したCFの取得
売却時には土地の下支えから値崩れしてしまうことは考えにくく、
売却益が期待できる内容となっております。

 

«エリア・賃貸について»
本エリアについては人気のエリアとなっており、
ご存知の方も多いかと思います。

 

京王線「千歳烏山」駅は準特急までが停車する駅となっており、
上記駅から
「新宿」駅まで 約12分
「渋谷」駅まで 約12分
「東京」駅まで 約22分
都内ターミナル駅へ抜群のアクセスを誇っております。

 

※千歳烏山駅周辺

 


千歳烏山駅はアクセスの良さ+生活しやすい住環境から
学生・都内勤務者などの単身者からの賃貸需要が見込みやすいエリアとなっております。

 

◆賃貸について

 

周辺の類似物件の成約事例をみると、
一番低くても5万円の成約となっておりますが、
多くの物件が6万円前後で成約しております。

 

本物件の戸当たりの平均は約5.4万円となっており、
底値賃料圏と言えそうです。

 

京王線「千歳烏山」駅+駅徒歩10分+底値賃料圏
と賃貸付けについてはご安心頂けるのではないでしょうか。

 

«土地について»


周辺の土地が約164万円/坪で成約しております。

 

仮に本物件を約164万円/坪とすると
164万円×約45坪=約7,380万円となり、
実勢土地値≒売買価格と言えそうです。

 

土地の下支えが見込めることにより、
売却時に大幅な値崩れがしにくいため、
安定した資産形成が見込みやすそうです。

 

«運用について»
本物件については、『建物割合4割に調整可能』と
売主より内諾を頂いておりますので
赤字を作りやすくなっております。

 

金利:2.9% 融資期間:30年 融資割合:8割

 


会計上の収支

 

満室想定賃料:  約521万円
空室損   : ▲約42万円
運営費   : ▲約78万円
金利    : ▲約71万円
減価償却  : ▲約596万円
――――――――――――――
会計上の損益: ▲約226万円

 

     ↓↓↓

 


実際の収支

 

満室想定賃料:  約521万円
空室損   : ▲約42万円
運営費   : ▲約78万円
返済額   : ▲約297万円
――――――――――――――
税前CF   :  約104万円
税後CF   :  約217万円(「所得税・住民税」圧縮効果 約113万円)

 

※所得税・住民税:50%想定

 

上記より、本物件は都内好立地のため
そこまで利回りは高くは御座いませんが、
税圧縮効果により約217万円の税引き後CFが見込めます。

 


更に!
売主負担にて外壁の塗装実施予定のため、
突発的な大規模修繕リスクは比較的低いと考えられ、
収支ブレが起こりずらいことが想定出来ます。

 


都内好立地のため、利回りはそこまで高くは御座いませんが、
利回りがそこまで高くないからこそ『赤字を作りやすい』ことや、
上記内容より、『運用~売却まで行っていきやすい』ことから
税圧縮されたい方に是非ご検討頂きたい物件です。

 

物件の詳細や融資についてもお気軽にお問合せ下さいませ。
最後までご覧頂きありがとうございました。

 

――――――――――――――――――――
担当:田頭
携帯:070-4566-0332
Mail:tagashira@family-group.jp
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物件情報について

地積、建物床面積、仕様に変更が生じる場合があります。
図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
物件情報は最新のものをご提供させて頂きますが、万一売約済の場合はご容赦ください。
掲載物件の取引態様が「仲介」となっているものは、仲介手数料減額物件を除き、ご成約の際に規定の手数料及びそれに係わる消費税を別途申し受けます。

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