《吉祥寺エリア》【売価≒実勢土地価格×税効果◎】一棟アパート!

2020/04/12

いつもご覧いただきありがとうございます。

本日は、《吉祥寺エリア》にて
【売価≒実勢土地価格×税効果◎】木造1棟アパート
のご紹介です!

個人の税負担が重い方にとっては、純資産を増やしやすい物件ですので、
不安定な経済情勢の中で、課せられる税金を圧縮してはいかがでしょうか。


◆おすすめポイント

・人気の中央線「吉祥寺」駅が生活圏!
・実勢土地価格≒売価!
・建物割合調整可能!
・仲介手数料0円、登記費用売主負担!




◆個人の税負担について


ご存知の方も多いかもしれませんが、
令和2年より、高所得者の税負担はさらに重くなりました。

また、減価償却を利用した税圧縮ができる物が少なくなっており、
国内不動産は数少ない手段となっております。

税圧縮のイメージは以下の図をご参照ください。




このように単年だけでも100万円以上の税圧縮が可能です。

今回は上記の例に近い物件のご紹介となりますので、
税圧縮をお考えの方には適した物件ではないでしょうか。



《 物件概要 》
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■所在地   :練馬区関町南2丁目
■交通①   :JR中央線「吉祥寺」駅 バス12分
■交通②   :西武新宿線「上石神井」駅 徒歩15分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :234.14㎡(約70.83坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :50%
■容積率   :100%
■建物面積  :171.6㎡(約51.91坪)
■構造    :木造スレート葺 2階建
■建築年月  :1989年1月(築32年)
■物件価格  :9,680万円
■想定家賃収入:約730.8万円
■満室利回り :約7.55%→約7.95%相当
        ※仲介手数料不要・登記費用売主負担のため
■接道    :北西側 公道 幅員約3.9m
■間取り   :1K×12戸(11/12戸稼働中)
■その他   :建物割合調整可能
        別途『自販機』収入あり

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◆エリアについて

本物件は、住みたい街ランキングを常に上位にランクインする
JR中央線「吉祥寺」駅が生活圏
となっております。




また、成蹊大学も徒歩圏に位置しており、その学生需要も見込める物件です。





本物件の最寄り駅である西武新宿線「上石神井」駅は
都内有数のターミナル駅「新宿」まで乗車17分、「大手町」まで乗車27分と
都心部へのアクセスに優れた立地
でございます。



人気の練馬区内かつ、都心へ30分圏内の立地で
家賃を抑えて生活したい層などのニーズが見込めるのではないでしょうか。



◆土地について

経済情勢が不安定な中で、中古不動産の特徴の一つとなる
【売価≒実勢土地価格】という本物件の特徴は魅力的ではないでしょうか。

本物件の周辺の土地成約事例としては、
1坪当たり約120~150万円で取引されております。




仮に、本物件を130万円/坪とした場合、

130万円/坪 × 約70.83坪 = 約9,200万円

となる試算です。


本物件のように、土地値の下支えがある物件では
出口を見据えても大幅な値下げが起きにくく、
元本返済が含み益となり、純資産の増加を見込みやすい
です。




◆収支について


本物件は、冒頭でもお話した通り、
個人の税圧縮をお考えの方に合った物件です。
(建物割合を40%、単年の減価償却費:約968万円計上可能


想定できる融資条件における年間収支は、以下の通りです。

①共同他担保をお持ちの方
<金利2.9% 期間30年 100%融資>





②お借入れの少ない方(住宅ローンを除く)
<金利2.75% 期間28年 80%融資>




となる試算です。


このように所得の高い方においては、
高税率の所得税・住民税と、低税率の譲渡税の差を利用することで税払いを減らし
更に、税払いのタイミングを先を送りすることがメリット
でございます。



したがって、地値の下支えのある安定資産で、
税圧縮によって手元資金を効率的に増やしてみてはいかがでしょうか。



最後までお読みいただきありがとうございました。

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