≪売却出口の見込み◎◎≫ 実勢土地値＞物件価格の資産形成向き 23区内1棟アパート ｜担当：渋谷

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーコーポレーションの渋谷です。

本日は、
≪売却出口の見込み◎◎≫
実勢土地値＞物件価格の資産形成向き
23区内1棟アパート　
のご紹介です。

～おすすめポイント～
≪積算評価約87%≫ 
≪実勢土地値＞物件価格≫
≪主要駅へのアクセス良好≫
≪外壁塗装工事実施済≫　 等…

物件の利便性や、
積算評価と実勢土地値の下支えにより、
売却出口が見込みやすい
物件となっております。

ご興味がございましたら、
下記より詳細をご覧ください。



=======《物件概要》========
■所在地　：東京都江戸川区東葛西
■交　通①：東京メトロ東西線「葛西」駅
　　　　　　徒歩約17分
■交　通②：東京メトロ東西線「浦安」駅
　　　　　　徒歩約17分
■土地面積：307.29 ㎡（ 92.96 坪）
■建物面積：298.96 ㎡（ 90.44 坪）
■構　造　：軽量鉄骨造 ストレート葺 2 階建
■建築年月：1989 年 3 月（築 34 年）
■物件価格：9,500万円
■想定収入：約6,118,000 円/年
■満室利回：約 6.44 ％
■接　道　：東側 公道 幅員約10m
■間取り　：3DK×4戸、2DK×2戸 満室稼働中！
　　　　　　※駐車場有

【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩と
なり、お取引ができない場合が
ありますのでご注意ください。

◇エリア◇
本物件は、
東京メトロ東西線「葛西」駅
東京メトロ東西線「浦安」駅
徒歩約17分、自転車約7分
の場所に位置しております。



本物件の最寄り駅の一つである
葛西駅周辺エリアには、
島忠ホームズやアリオなどの商業施設が
多数あります。



また、本物件のアクセスに
浦安駅も利用可能となっており、
浦安駅も葛西駅と同様にイオンやダイエーなどの
商業施設が多数あります。



二駅利用可能なうえ、どちらの駅も
周辺環境が充実しているため本物件周辺は
日用品の買い足しには困らない環境
が整っていると言えます。

加えて、東京メトロ東西線は

大手町駅　約17分
東京駅　　約24分
渋谷駅　　約36分など、

主要駅へのアクセスが「良好」
となっています。



物件周辺には周辺にお住まいでない方も
休日に家族で訪れるような規模の公園や商業施設があります。



アクセス面だけでなく
子育て環境も充実しているため、
ファミリー層による賃貸需要
が期待できそうです。

◇強み◇



本物件の前面路線価は270,000円/㎡なので
土地積算価格は
270,000円/㎡×約307㎡
＝約8,289万円
となる計算です。

本物件価格が9,500万円のため、
物件価格に対して
約87%
の土地積算価格による下支えが見込めそうです。

また、本物件周辺の土地成約事例は
下図の通り、平均坪単価約116万円となっております。



上記成約事例の平均価格である
坪単価約116万円で本物件を売却した場合
116万円/坪×約92.96坪
＝約10,783万円
となる試算になるため、

物件価格に対して
約113％
の実勢土地値による下支え
が見込めそうです。

以上のことから、
土地価格＞物件価格になることが想定でき、
売却出口を見据えたお取り組み
をしていただけそうです。

※上記成約事例では、
116万円/坪以上の成約がありますので、
さらに上振れる可能性もございます。

加えて、本物件は
外壁塗装工事実施済
となっております。

そのため築古物件の懸念点である、
修繕費を抑えた運用
が期待できそうです。

◇収支◇

お客様のご属性にもよりますが、
（金利 2.9% 融資期間 30年 8割融資）
のご提案ができそうです。

※空室損8％、運営費17％想定

概算見積もりにはなりますが、
上記シミュレーション上ですと
年約86万円手元に残る計算となります。

賃貸需要が見込めるうえ
土地としての価値も期待できそうなので、
安定した運用と売却の出口戦略
を図れるのではないでしょうか。

また、お客様のご属性に応じて
適切な金融機関をご提案させていただくことも
可能ですので、ご興味をお持ちいただけましたら
お気軽にお問い合わせくださいませ。

最後までご覧いただきまして
誠にありがとうございました。

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株式会社ファミリーコーポレーション
資産コンサルティング事業部
渋谷怜那
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