【 23区内×積算評価≒売買価格×利回り8.7%超! 】1棟マンション!

2020/06/10

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェント高田です。

 

本日は

【 23区内×積算評価≒売買価格×利回り8.7%超! 】
の一棟マンションのご紹介です!

 


◆おすすめポイント

 

・23区内×利回り8.7%超!

・駅徒歩10分×満室稼働中!

・積算評価≒売買価格!

・2Kタイプ(各戸約40㎡)×B・T別!

 


積算評価が非常に高く、そのうち土地の積算評価の割合が高いため、
純資産を増加しやすく、評価毀損少なくお取組み頂けます。

さらに、利回り23区内で利回り8.7%という収益性もございます!

 

 

《 物件概要 》
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■所在地 :東京都足立区鹿浜7丁目
■交通  :日暮里舎人ライナー「西新井大師西」駅徒歩10分
■土地権利:所有権
■土地面積:約546.42㎡(約165.29坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域:近隣商業地域 / 第一種住居専用地域
■建ぺい率:80%・60%
■容積率 :300%・200%
■延床面積:484.38㎡(約146.52坪)
■構造  :鉄骨造3階建
■建築年月:1994年4月築(築26年)
■物件価格:13,000万円
■想定収入:約1136.4万円
■利回り :約8.74%
■間取り :2K×12戸
■接道  :東側 公道 幅員約15m / 北側 幅員 約4.0m
■その他 :駐車場あり

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


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◆積算評価について

 

本件の最大の特徴は、【積算評価≒売買価格】という点です。

 

土地積算評価:約12,560万円(前面路線価:23万円/㎡)
建物積算評価:約 2,050万円(再調達価額:18万円/㎡)

 

合計積算評価:約14,620万円 > 売買価格

 

このように積算評価が非常に高い物件のため、
評価毀損少なく、買い増しにも有利な物件となっております。


さらに、土地積算が売買価格の約96.6%を占めているため、
将来的な売却の際も安全性高く売却が可能といえるのではないでしょうか。

 

 

◆金融機関について

 

本件は耐用年数が残った鉄骨造マンションのため、
信金・信組との相性が非常に良いです。

 

①《 金利2.5% 期間20年 80%融資 》


また、積算評価が高いため、
地銀×フルローンの可能性もございます。


②《 金利3.6% 期間30年 100%融資 》


融資のご紹介については、お客様のご状況に応じて
ご紹介させていただきますので、お気軽にご相談ください。

 


◆運用・収支について


上記のそれぞれの融資条件における運用・収支については下記の通りです。


①《 金利2.5% 期間20年 80%融資 》

 

満室賃料:約1136.4万円
空室損 :約 90.9万円(約8%)
運営費 :約 170.4万円(約15%)
返済額 :約 661.3万円
--------------------------------
年間CF :約 213.8万円


となる試算です。(税前)


6年間CF+元本返済=約3,830万円 > 購入時自己資金

 

さらに、土地積算>>残債となるため、投資としての安全性は非常に高いです。

お手元の資金を現物資産として運用することに適しているのではないでしょうか。

 


②《 金利3.6% 期間30年 100%融資 》

 

満室賃料:約1136.4万円
空室損 :約 90.9万円(約8%)
運営費 :約 170.4万円(約15%)
返済額 :約 709.2万円
--------------------------------
年間CF :約 165.9万円


自己資金利回り:約18.4%


となり、23区内で非常に高い自己資金回収率となります。


いずれの融資においても、運用初期もしくは早い段階で
土地積算>借入となり、評価毀損少なく運用できます。


繰り返しにはなりますが、買い増し検討の方
お手元の資金を不動産に組み換えをお考えの方に
ぜひご検討いただきたいです。

 

 

◆エリアについて

 

本物件は、日暮里舎人ライナー「西新井大師西」駅徒歩10分
のところに位置しております。

その「西新井大師西」駅については、
23区内ということもあり、オフィスエリアへのアクセスが非常に良いです。

 

 

 

 

 

ファミリーも住める間取りとなっているため、
賃貸募集もしやすいのではないでしょうか。

 

 

 

 


最後までお読みいただきありがとうございました。

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