志木 11,500万円

2020/09/28


いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの森遥香です。

 


本日は、東武東上線志木エリアで、
積算価格≒物件価格利回り:9%超の物件のご紹介です。

 



 

 

【 おすすめポイント 】


◆融資の確度が高い方であれば、価格交渉可能
11,500万円→10,500万円


◆積算価格(10,074万円)≒物件価格(10,500万円)


2017年7月に大規模修繕済み


築26年築・軽量鉄骨造!(大和ハウス施工

 

 

 

 


《物件概要》
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■所在地   :志木市中宗岡3丁目
■交通    :東武東上線「志木」駅 バス12分、徒歩5分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :876㎡(約264.99坪
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%
■建物面積  :602.34㎡(約182.20坪)
■構造    :軽量鉄骨造2階建
■建築年月  :平成6年7月(築26年
■物件価格  :11,500万円→価格交渉後:10,500万円
■想定家賃収入:約975.6万円
■満室利回り :約8.48%→価格交渉後:約9.29%
■接道    :南側 公道 約6m
■間取り   :3DK×12戸、駐車場×12台
■その他   :現在満室稼働中

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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への
問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

 


【 本物件のストロングポイント 】

 


本物件の最大の魅力は、多数の金融機関が物件を評価する際に採用している、
積算評価が高いという点になります。

 

 

 

 

本物件の机上での積算評価は、
前面相続税路線価:11.5万円×土地面積:876㎡=10,074万円
となります。

 


上記から、物件を購入する際に金融機関から融資を受けやすいことが
考えられます。

 


また、物件を売却する際も同様に、
購入される方が融資を受けやすく、売却しやすいということも
考えられそうです。

 

 


【 物件について 】

 


本物件は、東武東上線「志木」駅が最寄りの駅となっております。

 

 

 

 

駅から遠いことがネックとはなりそうですが、本物件は、

・3DK(間取り:50㎡程度)に6~7万円で住める
・全戸分の駐車場付き
・ハウスメーカー施工
・バスの本数が多い(AM 5:00~PM 23:00)

 

というスペックの物件のため、駅距離が遠い物件の中でも
賃貸付けのリスクが低い物件と言えそうです。

 

 

 

加えて、2017年7月に屋根・外壁等の大規模修繕を約760万円かけて
行っており、物件の美観が保てていることから賃貸付けも行いやすく、
投資の面でも修繕リスクを抑えた運用が期待できそうです。

 

 

 


【 投資について 】

 


お客様のご属性によって、下記融資条件が検討できそうです。


1.金利:2.575% 期間:21年 融資額:90%
ご年収:700万円以上


2.金利:3.6% 期間:30年 融資額:100%
ご年収:700万円以上 金融資産:1,000万円以上

 

 

仮に1の融資条件でお取組みいただいた場合、
下記の収支シミュレーションが想定できそうです。

 

満室想定収入  : 約975.6万円
空室損・運営費 :▲約243.9万円
ローン返済   :▲約583.1万円
――――――――――――――――
税引き前CF    : 約148.6万円

 

 


上記の融資条件の場合、期間が21年と短いことから
そこまで潤沢なCFは期待できませんが、
ポイントは元本返済になります。

 


上記融資条件でお取組みいただいた場合、
1年間の元本返済分は、約542万円進んでいき、
譲渡税の区分が長期譲渡に変わる6年後には残債:7,248万円
となります。

 

 

その場合、積算価格>残債(差額:2,826万円となり、
安産性が高いと言えるのではないでしょうか。

 

 

本物件は、資産性と収益性のバランスが良く、
安全性も高い物件のため、
今後、不動産投資を拡大していきたいお客様や
1棟目に物件の購入をお考えのお客様にお勧めの物件です。

 

 

お客様によってもお勧めできる運用方法は異なりますので、
詳細は個別にお問い合わせください。

 

 


個別にて具体的なご相談をご希望の方は、
以下URLより個別相談をお申込みをお願い致します。
〈 https://pro.form-mailer.jp/lp/a1ca7525192707 〉
※備考の欄に記事の題名等記載して頂ければ幸いです。

 

 

最後までご覧頂きましてありがとうございました。

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