【土地値物件!利回り8.5%!】1,000万円低価格APで安全な資産運用◎

2020/06/04


いつもご覧頂きまして、誠にありがとうございます。

本日は、
物件価格≦土地値
◎1,000万円台の低ロット
◎大規模修繕実施済

首都圏の物件の中では希少な特徴を持ち合わせた
物件のご紹介でございます。

”不動産投資を始めたいけれども、高価格帯には抵抗がある方”
”次物件を買い増すため、担保余力をつけたい方”
”現金での購入で、安全性の高い資産運用を行いたい方”
是非ご検討頂きたい物件でございます。


  



《物件概要》
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■所在地    :千葉県船橋市西習志野
■交通     :新京成線「高根木戸」駅 徒歩6分
■土地権利   :所有権
■土地面積   :126.28㎡(約38.19坪)
■都市計画   :市街化区域
■用途地域   :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率   :50%
■容積率    :100%
■建物面積   :111.08㎡(約33.60坪)
■構造     :木造 スレート葦
■建築年月   :昭和61年11月(築34年)
■物件価格   :1,860万円
■満室想定収入 :約158万円
■満室利回り  :約8.5%
■接道     :南東側 公道 幅員約4.0m
■間取り    :3DK×2戸(満室稼働中)
■その他    :大規模修繕(外壁塗装工事)実施済(2020年3月)

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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《土地の資産性について》

*実勢価格

本物件最大の特徴は、
物件価格≦土地値
であることでございます。

当物件と同等スペックの物件にて、
下記成約事例がございます。


こちらの事例から、当物件においても、
50万円/坪での取引を期待できそうです。

50万円/坪と仮定して実勢価格を算出すると、
126.28㎡×50万円/坪
=約1,900万円
となり、
⇒物件価格≦土地値
との見込みが立ちそうです。

また、建物価格とは異なり、
土地価格は大幅な下落が起こりにくいです。

そのため、
・50万円/坪での取引が見込める
・現時点で物件価格≦土地値
である当物件におきましては、
購入した時点で、売却時の資産を獲得する
と期待することができそうです。

すなわち、売却時には、
現在の土地値=約1,900万円程度
で売却されることが想定され、
売却の損失リスクを防ぎ、
安全性の高い運用が行えるといえます。


加えて、戸建て用地としての活用も検討可能であり、

土地そのものの有用性も認められるのではないでしょうか。



また、当物件周辺の住宅を見てみると
戸建ての新築及び築浅物件が立ち並んでおります。



住宅用地としての需要を見込むことができ、
戸建て用地として売却が見込めるという点に関して
更に信憑性があるとみなすことができそうです。


《運用について》

当物件は1,000万円台と低価格帯のため、
現金でのご購入によって
資産を運用することをご提案致します。

現金購入のメリットは、
主に下記2点でございます。

1.返済負担がないため、安全性が高い
融資を受けて投資を行う場合には、
損益分岐点を懸念しなければなりません。
※空室損によって収益がマイナスになる境界点
 
一方、現金での購入であれば、
年収はゼロまたはプラスになるため、
不動産投資において多くの方が不安を抱かれる
空室による損失リスクが軽減されます。

2.担保余力を獲得し、次の物件の買い増しを検討できる

前述致しました通り、
当物件は売却価格≦土地値であるため、
お借入れが無い状態で保有することにより、
当物件=純資産となります。

すなわち、当物件を購入することは、
”お手持ちの資金を不動産へ組み替えること”
と考えることができます。

お手持ちの資金を不動産に置き換えることで、
年間のCFを期待しながら、
新たな融資を受ける際の担保として活用することが
可能でございます。

担保として活用できる不動産をお持ちいただくことで、
資産運用の拡大
すなわち、
事業用不動産の買い増し
を検討することが可能となってまいります。


《物件について》


*物件の魅力

当物件の魅力は、下記の通り
首都圏にもかかわらず、
物件として好条件のバランスが取れていることでございます。


低価格帯

建物価格のみである区分マンションと比較すると、
一棟アパート土地+建物の売価となるため、
小さい価格で抑えるのが難しい傾向がございます。

その中で、当物件は1,000万円台とお取組みを検討しやすい内容
となっております。

◎土地値物件
首都圏では、土地値の出る物件は少ない傾向にございますが、
当物件におきましては、
物件価格≦土地値となっております。

◎利回りと駅距離共に好条件

利回りが高いと遠方の物件になる傾向がございますが、
当物件は、
利回り約8.5%かつ駅徒歩6分
と両者共に好条件でございます。

このように、当物件は
首都圏の物件の中では希少な特徴を持ち合わせた
貴重な物件でございます。


*修繕リスク

外壁塗装工事済・リフォーム済(2020年3月)
であることから、
今後10年程度の修繕リスクは低い
との見込みが立ちそうです。


《まとめ》

土地値の下支えがある安全性の高い物件にて、
現金での購入により更なる安全性を確保した上で

初めてのお取組み
として、
買い増しのための担保余力として、
当物件の活用をご提案致します。


物件についてだけでなく、
融資や投資の組み立て等、ご相談も承りますので、
下記よりお気軽にお問い合わせください。

本日も最後までご覧いただきありがとうございました。

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