【土地値物件で安全な資産運用◎】生田駅徒歩8分/中古一棟アパート

2020/05/29


いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの霜田です。

本日ご紹介する物件の最大のメリットは、
「物件価格≒実勢価格」のため、
安定した資産運用が行えることです。

◎安全な資産運用
◎売却時のキャピタルゲインで利益確定
を希望される方、
是非ともご検討いただきたい物件です。

《物件概要》
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■所在地   :神奈川県川崎市多摩区
■交通    :小田急小田原線「生田」駅 徒歩8分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :225.8㎡(約68.3坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :50%
■容積率   :100%
■建物面積  :149.04㎡(約45.0坪)
■構造    :木造 2階建
■建築年月  :昭和62年4月(築33年)
■物件価格  :4,480万円
■満室想定収入:約354万円
■満室利回り :約7.9%
■接道    :南西側 公道 幅員約4m 接道19.95m
■間取り   :1R×8戸(8戸/8戸中賃貸中)
■その他   :土地値≒物件価格

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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《エリアについて》
小田急小田原線「生田」駅は、
新宿駅まで30分、東京駅まで45分と、
都心にアクセスしやすい駅となっております。



また、駅から徒歩8分と、
駅から物件までのアクセスも良好です。



生田駅北口の生田中央商店会には
スーパーや100円ショップが立ち並んでおり、
加えて駅周辺にも生活に必要な店舗が複数ございますので、
生活しやすい環境が整っております。



《実勢価格・積算価格について》

当物件のポイントは、
➀物件価格≦実勢価格(土地値)
安全な産運用を行い、売却時に利益確定できる
②積算価格80%超え
⇒銀行評価が高く付き、フルローンでのご融資が検討できる
でございます。


➀実勢価格

類似物件の成約事例は、下記の通りでございます。



過去10年間の類似成約事例では、
過半数が65万円/坪以上で成約となっているため、
当物件においても、土地値は最低でも65万円/坪を超えての取引
が期待できそうです。

65万円/坪と仮定して実勢価格を算出すると、
65万円×68.3坪
=4,439万円
となり、
⇒土地値≧物件価格
との見込みが立ちそうです。

また、建物価格とは異なり、
土地価格は大幅な下落が起こりにくいです。

そのため、
・現時点での坪単価が最低ラインの65万円/坪
・現時点で土地値≧物件価格
である当物件においては、
購入した時点で、売却時の資産を獲得する
とみなすことができそうです。

すなわち、売却時には、
現在の物件価格と同等、
あるいは
それ以上で売却されることが想定され、
売却時の損失リスクを防ぎ、
安全性の高い運用が行えるといえます。

また、土地値が一定で安定するからこそ、
返済額も含み益となり、
売却時には借入残高の返済分も利益として獲得することが可能です。


さらに、有用性が高いことも当物件のメリットです。

(1)2筆に分筆し戸建て需要が見込める
 当物件における最低敷地面積は100㎡であるため、
 敷地面積の225.8㎡を2筆に分筆し、
 将来的には戸建て用地として活用することができます。



(2)賃貸需要が安定している
 冒頭で述べました通り、
 小田急小田原線「生田」駅都心へのアクセスがしやすく、
 また、当物件は駅から徒歩8分と駅近便利な立地でございます。

 また、当物件の家賃は3.6万円/月となっておりますが、
 こちらは相場賃料(3.6万円+0.2万円=3.8万円)と比べて
 割安な設定でございます。


 安定した賃貸需要も見込むことができます。

以上2点より、有用性が認められる土地であるため、
土地そのものの資産価値が高いといえます。

②積算価格

当物件の積算価格は、
下記の通りでございます。



積算評価が高いため、
金融機関からの評価が高く、
評価額≒物件価格、フルローンでのご融資
を検討できる物件となっております。

加えて、
信用棄損を抑えた投資
ができるため、
買い増しをご希望の方にも
おすすめでございます。


《融資・運用について》

・ご年収が700万円以上の方
・負債<資産
におかれましては、

金利:3.6% 融資期間:30年 融資額:100%
にて、ご融資が検討可能でございます。

こちらの条件の場合、
年間の収支については下記の通り想定できます。

年間家賃収入(満室時) :  約354万円
空室損(8%想定)    :   ▲約28万円
運営費(13%想定)    :   ▲約46万円
ローン返済           : ▲約244万円  元金分⇒含み益
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税引き前CF        :約36万円

ローン返済(元金+利息)のうち、
元金分は含み益としてCFに加算されます。

初年度は約84万円/年の含み益
年数が経過するにつれては、さらに高い含み益
を期待できそうです。

フルローンのため、
自己資金割合が少ない状態で投資することができます。

また、30年と長い期間をかけて返済することにより、
毎年の返済額負担をできる限り抑えることができます。

年間のCFを見てみると、高額ではございません。


しかし、当物件最大の魅力は、

『安全な資産運用』

でございます。


物件価格≒土地値であるため、

物件価格が
”ほぼそのまま将来的な資産に置き換えられる”
という点で、
”安全性が高い”
ことが当物件ならではのメリットです。


つまり、
物件の購入
⇒最低でも土地値分4,480万円
もしくはそれ以上資産を形成できる
ということに繋がります。

運用中
は、安定したインカムゲインを少しずつ着実に獲得し、
売却時には、含み益+返済後の家賃収入を合わせたキャピタルゲインを獲得できます。

物件の購入後においても、
保有期間中のCF、売却時の利益確定について安全性が高く、
利回りの上下で資産価値が変動する物件と比較して
安心して資産運用が行えます。


改めて当物件のポイントをまとめますと、

◎極めて安全な資産運用
◎売却時の利益確定
でございます。

”安全な資産運用を行いたい”
”毎年安定したCFを獲得し、売却時の利益確定によって収益を得たい”

とお考えの方、ぜひ当物件をご活用ください。

物件についてだけでなく、
融資や投資の組み立て等、ご相談も承りますので、
下記よりお気軽にお問い合わせください。

本日も最後までご覧いただきありがとうございました。

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