【大幅節税】→【杉並区内×駅近×新築8%】

2020/10/10

いつもメールをご覧いただきましてありがとうございます。

本日は
杉並区・駅徒歩7分の立地にて
【 大型税対策 】→【 杉並区×駅近×新築8% 】も見込める物件のご紹介です。


建物割合:55%に明記可能
・木造×築古=4年償却

=単年当たり約1,850万円 計上
税圧縮を大きくとった運用
が期待されます。


ご年収が高く税負担の重い方は
減価償却を用いた税圧縮はいかがでしょうか。

 

さらに、減価償却後の建替えによって、
【 杉並区×駅近×新築8%超 】となる可能性がございます。

・融資条件:《 金利1.2% 期間30年 100%融資 》

 

年間キャッシュフロー:250万円超も期待できます。

 

ご興味のある方は以下をご覧ください。




《 物件概要 》
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■所在地   :東京都杉並区井草1丁目
■交通    :西武新宿線「下井草」駅徒歩7分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :220.44㎡(約66.6坪)
■都市計画  :市街化区域
■建ぺい/容積 :50% / 100%
■建物面積  :207.84㎡(約62.87坪)
■構造    :木造2階建
■建築年月  :平成6年2月
■物件価格  :13,430万円
■想定家賃収入:約834万円
■満室利回り :約6.21%→約6.52%相当
        →仲介手数料不要・登記費用売主負担のため
■接道    :北東側 公道 約7.27m / 北西側 私道 幅員約4.0m
■間取り   :1K×12戸(11戸/12戸稼働中)

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【 税圧縮効果 】

本物件の最大の特徴は減価償却を用いた所得税・住民税の大幅な圧縮が見込める点でございます。

不動産の運用時は減価償却費を計上し
・実際の収支ではキャッシュフローを得ながら
・帳簿上は(減価償却費を計上して)不動産所得を赤字
という運用が可能でございます。

そして、不動産所得は個人所得に合算されるため、
本業の所得+不動産所得の赤字により、
税圧縮により手残りを増やしていく運用が可能でございます。


特に本物件においては
耐用年数の切れた木造アパート 】かつ
建物割合:55% 】に明記可能でございますので、
→単年当たり1,847万円を計上することが可能です。

そのため次の内容を想定した場合、次のような収支が想定されます。



税メリットを活かすことで
年間約795万円の税引き後収支が想定されます。

※減価償却を用いたこの運用は脱税ではございませんので、
5年目以降は税負担がかかり、また売却時には譲渡税が発生します。


高税率の所得税・住民税と、
低税率の譲渡税の差を利用することで税払いを減らし
更に税払いを先送りするメリットがございます。

※税対策の効果・ご紹介できる金融機関・運用は
お客様毎に内容が異なりますので
詳細は個別にご提案させて頂きます。

 

【 建替えプラン 】

本件は、税圧縮をした後、
建替えによって新築を建てていただくことで、
《 杉並区内×駅近×利回り8%超 》という
好条件の新築アパートを保有いただける可能性
がございます。

《 新築物件概要 》
・事実上価格(6年後残債+建築費等)
 →約10,750万円


~内訳~
6年後残債:約6,500万円
解体費     :約  350万円(約5万円/坪)
退去費  :約  400万円(年間賃料の50%)
建築費  :約3,500万円(約50万円/坪)


・間取り
 →1Kタイプ(約21㎡/戸)×賃料7.2万円!


~周辺賃料相場(築3年以内)~



周辺相場:約7.6万円>想定賃料

賃料については堅めの想定をしているため、
新築プレミアムによる賃料下落を抑えられるのではないでしょうか。



・満室想定賃料(利回り)
 →約864万円(約8.03%)!


上記新築アパートをお取組みにあたり、
融資条件:《 金利1.2% 期間30年 100%融資 》
とした場合、

満室賃料:約864万円
空室損 :約 51万円(約6%)
運営費 :約129万円(約15%)
返済額 :約426万円
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年間CF :約258万円

となる試算です。(税前)

このように減価償却期間が終わった後でも
十分に利益が見込めるのではないでしょうか。


※上記内容はあくまで概算であり、将来にわたり内容を
 保証するものではございませんので、ご了承ください。

本業でのご年収が高い方は
減価償却費を大きく取れる本物件を用いて
税メリットを活かした運用を・・・

そして、税メリットを活かした後は、
《 法人×新築アパート 》で運用してみてはいかがでしょうか。

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