【都営三田線沿線】資産性◎×駅徒歩10分一棟アパート! | 担 当:霜 田

2021/09/21

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントです。


本日は、


 資産性良好◎ 

□積算評価⇒売価の約8割!
整形地
□土地約60坪⇒戸建て用地としての活用も!


 賃貸競争力◎ 

都営三田線 × 駅徒歩10分
1DK×BT別


23区内より、
土地値の下支えが見込める物件で取り組みたい
税効果を狙っていきたい
とお考えの方へ
おすすめの案件をご紹介します。



------------------物件概要--------------------
■所在地    :板橋区高島平4丁目
■交通     :都営三田線「新高島平」駅 徒歩10分 
■土地権利  :所有権
■土地面積  :208.21平米(約62.98坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域① :第一種低層住居専用地域
■用途地域② :第一種住居地域
■建ぺい率  :50%/60%
■容積率   :100%/200%
■建物面積  :223.90平米(約67.72坪)
■構造      :木造 2階建
■建築年月  :1988年4月築(築33年)
■物件価格  :6,930万円
■想定家賃収入:約491万円
■満室利回  :約7.08%
■接道    :北側 公道 幅員約12m
■間取り   :1DK×6戸(満室稼働中
【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
 情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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 □ 資産性 □ 


本件では、下記のように
資産性が見込めること
がストロングポイントです。


*積算評価



現在の市況ですと、
23区内のエリアにて、
机上積算≒売買価格に対して80%超
というのは
稀少性が高いと考えられそうです。


*実勢土地値

周辺では、
下記土地成約事例がございます。





加えて本件は、

整形地
約12m公道接道

と土地条件に優れております。

固めに見積もり、
約110万円/坪
で取引された場合には、

実勢土地値
⇒約6,930万円

【 物件価格≒実勢土地値 】
を見込んでいけそうです。

また仮に、
長期譲渡のタイミング(5年後)で売却する際には、

①経済耐用年数が60年とみられていることから、
追加で1回転、収益物件としての運用

戸建て用地(2筆)としての売却

いずれも検討でき、
出口を見据えていきやすいのではないでしょうか。



 □ エリア □ 


本件は、
都営三田線「新高島平」駅徒歩10分
に位置しております。



同駅は、

◎池袋/大手町まで直通約30分
◎乗り換え路線豊富

等々、利便性が高く、
都内ターミナルエリアへ通勤・通学する
シングル層からの賃貸需要

に期待できそうです。







 □ 収支・運用 □ 


本件は
好立地かつ積算評価が高いことから、

【 金利:2%台 × 融資期間:25年前後 】

という条件を検討していけそうです。

※【金利:1.8% 期間:20年 融資額:80%】
の可能性もありそうです。

お客様のご状況を伺った上で個別にご提案差し上げますので、
まずはご相談くださいませ。


また、ご年収が高く税負担に悩まれている方
におかれましては、

建物割合を調整することで、
税効果
も狙っていけそうです。

仮に、
所得税・住民税:50%
の方が
【 金利:2.95% 期間:25年 融資額:80% 】
【 建物割合:50% 】
にてお取り組みいただいた場合、
収支想定は下記の通りです。






税効果 × 土地値の下支え
により、
純資産増加をしやすい
案件ではないでしょうか。

なお、物件・融資・運用について、
お客様のご状況に合わせてご提案いたします。
個別にて具体的なご相談をご希望の方は、
下記フォームよりお気軽にお問い合わせくださいませ。

本日も最後までご覧いただき、
ありがとうございます。

担当:霜田

メール:yuki.shimoda@family-group.jp
電話 :070-3864-7060
LINE :https://works.do/R/ti/p/yuki.shimoda@family-group.jp

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