【新宿区×減価償却による税圧縮効果◎】満室稼働中の1棟アパート

2019/09/21

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの柴田です。

本日は、新宿区で駅徒歩5分×満室稼働中
減価償却による税圧縮効果が見込める1棟アパートのご紹介です。


《  オススメポイント  》
賃貸需要◎新宿区×駅徒歩5分
→『新宿駅』まで乗車約12分でアクセス可能!

減価償却◎4年で減価償却可能
4年間毎年約241万円の赤字計上可能





----------------------物件概要-----------------------
■所在地   :東京都新宿区中落合4丁目16-2
■交通    :都営大江戸線『落合南長崎』駅 徒歩5分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :135.66㎡(約41.03坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%
■建物面積  :129.54㎡(約39.18坪)
■構造    :木造2階建
■建築年月  :平成2年3月(築30年)
■物件価格  :8,800万円
■想定家賃収入:598.8万円
■満室利回り :6.8%
■接道    :西 公道 約6.1m
■間取り   :1K×8戸 満室稼働中

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
 情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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《  物件について  》
本物件は、都営大江戸線『落合南長崎』駅 徒歩5分の場所に位置しております。


①『落合南長崎』駅 徒歩5分
②一日平均乗降客数 約2.7万人
③徒歩圏内にiTerrace ショッピングセンターが所在

本物件は上記のような特徴があり、
サラリーマン・学生・フリーター等からの
入居需要が期待できるのではないでしょうか。

【乗降客数】
本件の最寄り駅『落合南長崎』駅の
一日あたりの乗降客数は約2.7万人(H29年)と
不動産投資を行うにあたって目安とされる
2万人の乗降客数を上回っていることから
人の流動性は高いと考えられます。


【iTerrace】


《  土地について  》
前面路線価

本物件の前面路線価は41万円であり
41万円×土地面積(135.66㎡)で試算した場合
土地積算は、約5,562万円となります。
※売価の約63%

レインズ成約事例

レインズ成約事例から、本物件の坪単価は
約196万円/坪と仮定することができ、
196万円×土地面積(41.03坪)で試算した場合
実勢価格は、約8,041万円となります。
※売価の約91%

《  賃料・入居需要について  》
本件平均賃料:約6.2万円

近隣相場賃料:約6.2万円

(cf. suumo賃貸経営サポート)

本件平均賃料は近隣相場賃料と乖離がなく
一般的に中古のシングルタイプの間取りの物件は
築20年を越えるとほぼ底値賃料となる為
今後の賃料下落は小さいと考えられます。


また本物件の最寄り駅の『落合南長崎』駅は
『新宿』駅まで約12分
『練馬』駅まで約5分

上記のように主要駅へのアクセスが良好なエリアの為
入居需要は高いといえるのではないでしょうか。

《  収支・融資について  》
〔投下可能自己資金1,700万円~〕
〔担保余力のある共同担保を所有〕
上記のどちらかに該当される方ですと

【金利2.9% 期間30年 80~100%融資】
でのご案内ができそうです。
※高属性の方、金融機関とお付き合いのある方ですと好条件の融資もご検討可能です。

[想定簡易シミュレーション]


[想定収支シミュレーション]
金利2.9% 期間30年 80%融資想定
物件価格:8,800万円(土地7割:建物3割想定)
※所得税・住民税の合計 約43%想定

上記より、実際の収支では約232万円(税引後CF)
会計上の収支では約241万円のマイナスを計上可能でございます。

本件は所得が高く税金にお困りの方に、
最適な物件と言えるのではないでしょうか。



最後までお読み頂きありがとうございました。

想定収支・詳細資料が欲しい方、融資のご相談
下記連絡先までお気軽にお問い合わせください。
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株式会社ファミリーエージェント
担当:柴田 竣司 shibata shunshi
電話:070 4565 9387
メール:shibata@family-group.jp
LINE:https://works.do/R/ti/p/shibata@family-group.jp
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