【23区内×高積算】外壁塗装済みの高稼働中1棟アパート

2020/04/07

本日は23区内・江戸川区にて
売価の約83%の土地積算評価が見込めるアパートをご紹介です。

土地積算評価が高いため売却時に大幅な値崩れがしにくく、
出口を見据えた堅い運用が見込みやすい物件でございます。


~おすすめポイント~
23区内・土地積算≒売価の約83

☆建物状況◎ 2017年 外壁塗装実施
☆2DK 約32㎡/BT別/室内洗濯機置き場/P付き






《物件概要》
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■所在地   :江戸川区北篠崎2丁目
■交通    :JR総武線「小岩」駅 バス9分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :341.22㎡(約103.2坪)
■用途地域  :第一種中高層住居専用
■建ぺい率  :60%
■容積率   :150%
■建物面積  :258.36㎡(約78.2坪)
■構造    :軽量鉄骨造 2階建
■建築年月  :1990年1月(築30年)
■物件価格  :8,800万円
■想定家賃収入:約691万円
■満室利回り :7.85%
■接道    :北西側 公道 
■間取り   :2DK×8戸+駐車場付き
■その他   :2017年外壁塗装実施
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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


【エリア】


本物件は東京と千葉の県境近くに位置しておりますので、
両方面へのアクセスのしやすさが特徴のエリアでございます。

中でも「小岩」駅は、1日乗降者数約13万人を誇り、

≪都内方面:乗車目安時間≫

・東京  :約16分
・新宿  :約27分

≪千葉方面:乗車目安時間≫
・船橋  :約14分
・千葉  :約30分

上記のように、新宿/千葉まで30分圏内という利便性がございます。



本地は小岩駅からバス便であることが気になるところですが、
西側の柴又街道沿いにはコンビニや飲食店が出店しておりますので、
駅周辺と街道沿いを起点とした生活環境が想定されるのではないでしょうか。





【資産性】
本物件の大きな特徴として、
売価の約83%の土地積算評価が見込める点がございます。




上記の通り、土地の積算評価が高いため、
高い優位割合で物件を取得した場合でも
信用棄損を抑えたお取り組みが検討されます。





また地価についてはバブル崩壊以降は大きな変化がなく、
底値圏での緩やかな変化で落ち着いております

金融市場の変化が話題となっておりますが、
今後も土地の評価は安定した推移が予測されるため、
売却時に大幅な値崩れがしにくい堅い運用が想定されます。



23区内の物件で買い増しをお考えの方
土地評価の下支えが見込める物件で底堅い運用をお考えの方
ご検討頂きたい物件でございます。




【収支】

本物件は23区内で土地積算評価が高いことから、
「金利2%後半・期間30年・80~90%融資」が想定されます。


~想定簡易シミュレーション~
満室想定賃料: 約691万円
空室損運営費:▲約159万円(23%想定)
ローン返済額:▲約352万円
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税引前CF  :  約180万円


年間約180万円のCF(税前)が試算される上、
本物件のように土地評価が高い物件の場合は
元本の返済分 約150万円を含み益として見込めます。




そのため返済分を共同担保として活かした運用
売却時に残債との差額を回収する運用が考えられます。



※共同担保として余力のある物件をお持ちの方は
~フルローンでのお取り組みも考えられます。

融資条件はお客様のご状況によっても異なりますので
詳細は個別にご提案させて頂ければと存じます。



販売図面・レントロール等の詳細資料が欲しい方、
融資や運用等のご相談は下記フォームよりお問い合わせください。


株式会社 ファミリーエージェント
担当:坂間 純悟
Mobile:070-4565-9336
Email:sakama@family-group.jp
LINE:https://works.do/R/ti/p/sakama@family-group.jp

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