土地値の下支えあり!23区内駅徒歩10分一棟アパート! 担当:高田

2021/08/20

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェント高田です。

今回は
< 土地値の下支えあり!安全性高く投資をお考えの方向け >
一棟アパートのご紹介です。


▼おすすめポイント


・23区内×駅徒歩10分!
・積算評価≒売買価格の約82.6%!
・整形地×土地約60坪 → 戸建て用地◎
・1DK間取り×BT別!



債務超過少なく、お取り組みいただき、
その後の買い増しも考えられる案件ではないでしょうか。






------------------物件概要--------------------


■所在地    :板橋区高島平4丁目
■交通     :都営三田線「新高島平」駅 徒歩10分 
■土地権利  :所有権
■土地面積  :208.21平米(約62.98坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域① :第一種低層住居専用地域
■用途地域② :第一種住居地域
■建ぺい率  :50%/60%
■容積率   :100%/200%
■建物面積  :223.9平米(約67.72坪)
■構造     :木造 2階建
■建築年月  :1988年4月築
■物件価格  :6,930万円
■想定家賃収入:491万円
■満室利回  :7.08%
■接道    :北側 公道 幅員約12m
■間取り   :1DK×6戸


【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
 情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


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▼積算評価


本物件の最大の特徴が高い積算評価です。


前面路線価:27.5万円/㎡


これを用いて物件の積算評価を試算すると、

27.5万円/㎡ × 208.21㎡ = 約5,725万円


となり、売買価格に対して約82.6%です。


23区内の物件で売買価格に対して80%を超える
積算評価の物件は稀少性が高いのではないでしょうか。


さらに、積算評価の高さから

【 実勢土地価格≒売買価格 】

が見込まれます。


本物件の周辺事例をまとめると、
以下の通りです。





駅距離の掛け目を入れて
1坪当たり110万円として試算してみても


約62.98坪 × 110万円/坪 = 約6,930万円


となります。


土地値の下支えがあり、
安全性の高い物件といえるのではないでしょうか。




▼エリア・周辺環境


本物件は、「新高島平」駅徒歩10分のところに位置しております。


「新高島平」駅からは
大手町駅まで35分
新宿駅まで40分
と、都心へのアクセスが良好です。





また
・東急目黒線直通
・ターミナル駅が多く、
 乗り換えしやすい
・本数が多い (ラッシュ時は3分に1本)
などの理由から、
都心部へ通勤・通学する方々との親和性が覗えます。




さらに2022年度から、一部車両を
6両編成から8両編成に切り替える計画があり、
混雑の緩和と乗降客数の増加
に期待できるのではないでしょうか。



総務省のデータに基づくと
数年前の予想に反し、
板橋区は今後も
さらなる人口増加が見込まれています。




今後の本物件への安定した賃貸需要
に期待できるのではないでしょうか。




▼収支・運用


本物件は上記の通り、積算評価の高い物件のため、
金利2%台×25年前後という条件が組めそうです。


一方でお客様のご状況によっては、
< 金利1.8% 期間20年 80%融資 >
という条件もご案内できるかもしれませんので、
お気軽にお問い合わせください。


また、所得税・住民税の重い負担で
お悩みの方は、建物割合を調整できる可能性もございます。


仮に、建物割合を50%、融資条件が
< 金利2.95% 期間25年 80%融資 >
で組めた場合、



収支は、



となる試算です。



このように所得税・住民税率合計50%の方は
税負担が、年間842万円→557万円まで圧縮できる内容です。


以上をまとめますと、
土地値の下支えにより
純資産増加しやすく、税効果も得られる内容です。

 


・土地値の物件をお探しの方
・重い税負担にお悩みの方

この機会にご検討いかがでしょうか。


物件の詳細や融資条件、
その他投資の個別相談をご希望の方は
下記のフォームより
お気軽にお問い合わせください。


最後までご覧いただきありがとうございます。

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