利回り12％超・積算価格が物件価格の92％・土地値＞物件価格・新耐震2棟バルクAP

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリエージェントの森遥香です。

本日は相模原市で利回り：12％超で、
積算価格が物件価格の92％超の2棟バルク案件のご紹介です。

 

 

接道状況も下記のようになっており、
将来的な戸建て用地としての需要も考えられそうです。

 

 

 

 

 

また、戸建て用地として考えた場合、
一般流通機構の本物件周辺の土地成約事例から
坪：60万円程度が考えられ、その場合の本物件の
土地値は、坪単価：60万円×土地：113.48坪＝約6,800万円と
物件価格の約128％の土地値が見込めそうです。

 

 

ご興味のある方は下記をご覧ください。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

≪　物件概要　≫

■所在地：神奈川県相模原市南区御園4丁目

■交通：小田急線「相模大野」駅からバス便7分

■土地権利：所有権

■土地面積：375.15㎡（約113.48坪）

■都市計画：市街化区域

■建ぺい/容積 ：50％ / 100％

■建物面積①：123.64㎡（約37.40坪）

■建物面積②：190.18㎡（約57.52坪）

■構造：軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺2階建

■建築年月：昭和63年12月

■物件価格：5,280万円

■想定家賃収入：約653.7万円

■満室利回り：約12.38％

■接道：南西側・北西側幅員約4mの公道に接道

■間取り：①1DK×4戸、②1K×8戸

 

※管理条件付き
※公営水道隣地経由あり

 

～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】管理会社への連絡／近隣への聞き込み／他不動産会社への問い合わせは

情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

 

 

【　物件について　】

 

本物件のポイントは下記になります。

 

 

①積算価格が物件価格の約92％超

 

 

 

 

 

上記より、金融機関によっては信用棄損がほぼ無しで
お取り組みすることが検討できそうです。

 

 

そのため、次の買い増しへの影響が小さく
不動産投資の規模拡大ができそうです。

 

 

 

②土地値が物件価格の約128％超

 

 

下記図が一般流通機構で調査した本物件周辺の土地成約事例です。

 

 

 

上記から、本物件の坪単価は：60万円と考えられます。
その場合の土地値は、
坪単価：60万円×土地：113.48坪＝約6,800万円と
物件価格の約128％の土地値が見込めそうです。

 

 

 

③修繕履歴有り

 

 

本物件は、2015年10月に廊下・階段防水、鉄部塗装工事、
2016年6月に外壁・屋根塗装工事を行っております。

 

 

そのため、収支シミュレーションからの大きなブレがない形での
運用が見込めそうです。

 

 

 

 

 

本物件は小田急線「相模大野」駅からバス7分、
バス停から徒歩4分に位置しております。

 

 

 

 

 

 

駅から遠いことはデメリットにはなりそうですが、
1日平均乗降人員が約13万人超の「相模大野」駅から
バス便が出ており、バスでの便は良いエリアとなっております。

 

 

◆相模大野行き

 

 

 

 

◆御園５丁目行き

 

 

 

 

 

また、近隣には日産やニコンなどの工場があり、
工場でお勤めの方からの賃貸需要も検討できそうです。

 

 

 

 

 

賃貸付けがし易いとは言い難いですが、
ターゲット等を明確にし、戦略的な募集を行っていくことで、
賃貸付けも行っていけそうです。

 

 

 

 

 

 

【　投資について　】

 

お客様のご属性によってご提案できる金融機関は異なりますが、

 

 

【　ご年収：700万円以上　金融資産：1,000万円程度　】

 

の方であれば、下記の融資条件が検討できそうです。

 

金利：3.6％　期間：30年　融資額：100％

 

上記の場合の収支シミュレーションは下記が想定できそうです。

 

 

 

満室想定収入　　：　約653.7万円
空室損・運営費　：▲約163.4万円
ローン返済　　　：▲約288.1万円
――――――――――――――――
税引前CF　　　　：　約202.2万円

 

 

 

上記に加えて、本物件は土地値＞物件価格となっていることから、
元本返済を含み益として考えられそうです。

 

 

 

その場合、毎年の利益増加分は下記になりそうです。
税引前CF：約202.2万円＋元本返済分：約109.3万円＝約311.5万円

 

 

本物件は信用棄損を抑え、
不動産投資規模を拡大していきたいお客様に
お勧めの物件です。

 

 

物件スペックが高いため、足が早いことが想定されます。

 

ご興味のある方は下記のお問合せフォームより、
お早めにご連絡ください。

 

本日も最後までご覧いただき誠にありがとうございます。

 

 

 

株式会社ファミリエージェント
担当：森　遥香
電話：070-4579-4089
アドレス：mori@family-group.jp