利回り12%超・積算価格が物件価格の92%・土地値>物件価格・新耐震2棟バルクAP

2020/03/12


いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリエージェントの森遥香です。


本日は相模原市で利回り:12%超で、
積算価格が物件価格の92%超2棟バルク案件のご紹介です。

 

 


接道状況も下記のようになっており、
将来的な戸建て用地としての需要も考えられそうです。

 

 

 

 

 

また、戸建て用地として考えた場合、
一般流通機構の本物件周辺の土地成約事例から
坪:60万円程度が考えられ、その場合の本物件の
土地値は、坪単価:60万円×土地:113.48坪=約6,800万円
物件価格の約128%の土地値が見込めそうです。

 

 


ご興味のある方は下記をご覧ください。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

≪ 物件概要 ≫

■所在地:神奈川県相模原市南区御園4丁目

■交通:小田急線「相模大野」駅からバス便7分

■土地権利:所有権

■土地面積:375.15㎡(約113.48坪)

■都市計画:市街化区域

■建ぺい/容積 :50% / 100%

■建物面積①:123.64㎡(約37.40坪)

■建物面積②:190.18㎡(約57.52坪)

■構造:軽量鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺2階建

■建築年月:昭和63年12月

■物件価格:5,280万円

■想定家賃収入:約653.7万円

■満室利回り:約12.38%

■接道:南西側・北西側幅員約4mの公道に接道

■間取り:①1DK×4戸、②1K×8戸

 

※管理条件付き
※公営水道隣地経由あり

 

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【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは

情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

 

 

【 物件について 】

 


本物件のポイントは下記になります。

 

 


①積算価格が物件価格の約92%超

 

 

 

 

 

上記より、金融機関によっては信用棄損がほぼ無しで
お取り組みすることが検討できそうです。

 

 


そのため、次の買い増しへの影響が小さく
不動産投資の規模拡大ができそうです。

 

 

 


②土地値が物件価格の約128%超

 

 


下記図が一般流通機構で調査した本物件周辺の土地成約事例です。


 

 

 

上記から、本物件の坪単価は:60万円と考えられます。
その場合の土地値は、
坪単価:60万円×土地:113.48坪=約6,800万円
物件価格の約128%の土地値が見込めそうです。

 

 

 


③修繕履歴有り

 

 

本物件は、2015年10月に廊下・階段防水、鉄部塗装工事、
2016年6月に外壁・屋根塗装工事を行っております。

 

 


そのため、収支シミュレーションからの大きなブレがない形での
運用が見込めそうです。

 

 

 

 

 


本物件は小田急線「相模大野」駅からバス7分、
バス停から徒歩4分に位置しております。

 

 

 

 

 

 


駅から遠いことはデメリットにはなりそうですが、
1日平均乗降人員が約13万人超の「相模大野」駅から
バス便が出ており、バスでの便は良いエリアとなっております。

 

 

◆相模大野行き

 

 

 

 

◆御園5丁目行き

 

 

 

 

 


また、近隣には日産やニコンなどの工場があり、
工場でお勤めの方からの賃貸需要も検討できそうです。

 

 

 

 

 

賃貸付けがし易いとは言い難いですが、
ターゲット等を明確にし、戦略的な募集を行っていくことで、
賃貸付けも行っていけそうです。

 

 

 

 

 

 


【 投資について 】

 


お客様のご属性によってご提案できる金融機関は異なりますが、

 

 

【 ご年収:700万円以上 金融資産:1,000万円程度 】

 

の方であれば、下記の融資条件が検討できそうです。

 

金利:3.6% 期間:30年 融資額:100%

 

上記の場合の収支シミュレーションは下記が想定できそうです。

 

 

 

満室想定収入  : 約653.7万円
空室損・運営費 :▲約163.4万円
ローン返済   :▲約288.1万円
――――――――――――――――
税引前CF    : 約202.2万円

 

 

 

上記に加えて、本物件は土地値>物件価格となっていることから、
元本返済を含み益として考えられそうです。

 

 

 

その場合、毎年の利益増加分は下記になりそうです。
税引前CF:約202.2万円+元本返済分:約109.3万円=約311.5万円

 

 


本物件は信用棄損を抑え、
不動産投資規模を拡大していきたいお客様に
お勧めの物件です。

 

 


物件スペックが高いため、足が早いことが想定されます。

 

ご興味のある方は下記のお問合せフォームより、
お早めにご連絡ください。

 


本日も最後までご覧いただき誠にありがとうございます。

 

 

 


株式会社ファミリエージェント
担当:森 遥香
電話:070-4579-4089
アドレス:mori@family-group.jp

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