«志木エリア»実勢土地値≒売買価格×利回り8%超え

2020/06/18

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誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの平井です。

本日ご紹介する物件は、こちらです。

【1日乗降者数10万人超】
「志木」駅より徒歩約14分
→ターミナル駅徒歩圏で、賃貸需要◎

【底値賃料で利回り8%超!】
「満室稼働中」
→賃料下落リスクが小さく、それに伴う
出口での資産減価幅が小さく見込めます
→底値賃料で、賃貸付けも有利!


【実勢土地値≒物件価格】
→出口で値崩れしてしまうリスク小
元本返済を含み益として見込みやすいです

公道・私道の角地に位置しており、
活用しやすい土地形状も魅力の物件でございます。



≪お問い合わせはこちら≫
TEL:070-4565-9994
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◆所在地  :新座市北野3丁目
◆交通   :東武東上線「志木」
       徒歩14分

◆土地権利 :所有権
◆土地面積 :238.02㎡(約72.00坪)
◆都市計画 :市街化区域
◆建蔽率  :60%
◆容積率  :200%
◆建物面積 :224.22㎡(約67.82坪)
◆構造   :木造2階建
◆築年数  :昭和63年12月(築31年)
◆物件価格 :6,300万円
◆満室賃収 :約543円
◆満室利回り:約8.6%
◆接道   :西側 公道 約4.5m
       南側 私道 約4m
◆間取り  :1K×12戸
◆稼働状況 :満室稼働中

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【 物件について 】

〇エリアについて

本物件は、東武東上線「志木」駅から
徒歩14分に位置しております。



1日の乗降者数は10万人超で、
東京メトロ副都心線・有楽町線との直通運転も行っている
東武東上線の急行停車駅でございますので、
下記の通り、都心の主要駅へのアクセスも良好です。



物件の近くには、大学キャンパスもあることから、
都内へ通う社会人・学生の方だけでなく、
周辺を生活圏とする学生まで、幅広い層からの賃貸需要が見込めます。

〇賃料設定について

また、本物件の平均賃料は約3.7万円/戸
周辺の類似物件の成約事例を見ると、本物件より築年数が古いもので、
約3.7万円~/戸で成約しておりました。



おおよそ賃料が下げ止まっていると考えられる築年数から、
本物件の賃料設定は底値に近く、今後の賃料下落リスクが小さいだけでなく、
それに伴う資産減価も小さく見込めます。

また、

入居の際、最も決め手となるポイントは賃料であること
日本全体の所得別人口を見ると、相対的に所得が低い層の人口が増加していること

上記2点から、底値に近い割安な賃料であることは、
賃貸付けにも有利に働くことが考えられます。




〇土地値について

周辺の土地成約事例や
本物件の土地形状を加味すると、
下記の通り、

実勢土地値≒物件価格

が期待できます。




土地値の下支えがございますので、
売却時に大幅に値崩れしてしまうことは考えにくそうです。

その為、元本返済分を含み益として見込みやすく、
「キャッシュフロー+含み益」による
純資産増加を狙って行けそうです。


【 収支・運用について 】

①金利2.9% 融資期間30年 融資額~100% ※要共同担保
②金利2.55% 融資期間23年 融資額~80%

①での収支シミュレーション
年間賃料 : 約543万円
空室損  :▲約56.5万円(約10%想定)
運営費  :▲約81.4万円(約15%想定)
返済額  :▲約299.7万円
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年間収入 : 約105.4万円

となる試算です。(税前)

最寄り駅の駅力、周辺の賃貸需要、割安な賃料設定などの条件から、
運用中の稼働状況は良好なことが伺え、
キャッシュフローをしっかり狙って行ける物件です。

さらに、賃料下落に依る資産減価リスクが小さく
物件価格と同等の土地値の下支えがございますので、
元本返済を売却時の含み益として見込んだ運用が期待できる物件です。

是非、ご検討下さい。

物件資料の請求だけでなく、
ご質問や現地の確認、融資のご相談などお気軽にご相談ください。
最後までご覧いただきありがとうございました。

担当:ファミリーエージェント平井
TEL:070-4565-9994
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