【 税効果◎】練馬区内・金利2%台×長期融資が検討可能な土地値アパート

2020/04/19

本日は、練馬区内にて
実勢土地値≒売買価格が見込める木造アパートをご紹介です。

土地値の下支えが見込めるため、売却時に負けにくい運用が期待され、
更に、個人の税負担が重い方には税メリットを活かした運用も可能です。


~おすすめポイント~
実勢土地値≒売買価格
☆税圧縮効果◎ 建物割合調整可能
☆金利2%台×長期間融資!
☆仲介手数料不要・登記費用売主負担




《物件概要》
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■所在地   :練馬区関町南2丁目
■交通①   :JR中央線「吉祥寺」駅 バス12分
■交通②   :西武新宿線「上石神井」駅 徒歩15分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :234.14㎡(約70.83坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :50%
■容積率   :100%
■建物面積  :171.6㎡(約51.91坪)
■構造    :木造スレート葺 2階建
■建築年月  :1989年1月(築31年)
■物件価格  :9,680万円
■想定家賃収入:約730.8万円
■満室利回り :約7.55%→約7.95%相当
        ※仲介手数料不要・登記費用売主負担のため
■接道    :北西側 公道 幅員約3.9m
■間取り   :1K×12戸(10/12戸稼働中
■その他   :建物割合調整可能
        別途『自販機』収入あり
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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。



・資産性 
本物件の最大の特徴は【 売買価格に近い実勢土地値 】が見込める点でございます。

土地総合情報システムで周辺の土地相場を調べると、
坪130~150万円で取引されておりました。



本地は約234㎡・公道接道の整形地でございますが、
堅めに見積もり「坪130万円」とした場合、
<坪130万円×約70.83坪≒9,200万円と売価に近い土地値が見込めます。


本物件のように土地値の下支えが見込める物件は
土地値を基準とした価格が想定されるため、
売却時に値崩れがしづらく、堅い運用が想定されます。



・税圧縮効果 
本物件のもう1つの特徴として税圧縮効果を活かした運用が想定されます。


不動産所得は個人所得に合算されるため、
累進課税制度によりご年収が高い方ほど税負担は重くなり、
税引き後の手残りは少なくなってしまいます。


しかし不動産賃貸業では減価償却費を計上することで
・実際の収支ではキャッシュフローを得ながら
・帳簿上は減価償却費を計上して赤字所得という運用が検討可能でございます。


本物件においては【 耐用年数の切れた木造アパート 】で【 建物割合を40% 】に調整可能でございますので、
→単年当たり「約968万円」を計上することが可能です。

そのため下記の内容を想定した場合、次のような収支が想定されます。
 *融資条件: 金利2%後半・期間29年・80%融資
 *所得税・住民税: 43%


税引き前の収支は約175万円でございますが、
約113万円の税圧縮効果が見込めるため
税引き後のCFでは約288万円が想定されます。

※減価償却を用いたこの運用は脱税ではございませんので、
5年目以降は税負担がかかり、また売却時には譲渡税(20%)が発生します。

高税率の所得税・住民税と、低税率の譲渡税の差を利用することで税払いを減らし
更に、税払いのタイミングを先を送りすることがメリットでございます。


そして本物件のように土地値の下支えが見込める物件は
売却時に土地値を基準とした出口が想定されることにより、
元本の返済分を含み益として見込んでいく運用となります。




担保余力のある物件をお持ちの方でしたら
高い融資割合をとって取り組むことも可能です。

仮にフルローンを想定した場合、仲介手数料不要・登記費用売主負担のため
購入時の諸費用「270万円」に抑えられる可能性があり、
 投下資金:約270万円
 税引前CF:約80万円→税引後CF:約302万円(税率43%想定)
=投下資金を1年以内で回収できる運用が想定されます。



詳細についてはお客様毎に内容が異なり、複雑な部分もございますので、
運用や税圧縮効果については個別にご相談ください。




・エリア 



本物件の最寄り駅である西武新宿線「上石神井」駅は
都内有数のターミナル駅「新宿」まで乗車17分、「大手町」まで乗車27分
都心部へのアクセスに優れた立地でございます。


また本物件の生活圏内に住みたい街ランキングの常連「吉祥寺がございます。
都心へ30分圏内の立地で家賃を抑えて生活したい層などの
ニーズが見込めるのではないでしょうか。




23区内・練馬区にて
土地値の下支えによる堅い運用が期待され、
税メリットを活かした運用はいかがでしょうか。


想定収支やレントロール等詳細資料が欲しい方、
融資のご相談等は下記フォームよりお問い合わせください。

株式会社 ファミリーエージェント
担当:坂間 純悟
Mobile:070-4565-9336
Email:sakama@family-group.jp
LINE:https://works.do/R/ti/p/sakama@family-group.jp

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