【平成14年築×利回り7.47%】綾瀬駅徒歩9分 1棟AP 6,980万円

2020/09/28



~おすすめポイント~

☆東京メトロ千代田線『綾瀬』駅徒歩9分

平成14年築×利回り約7.47%!
土地値の下支えアリ!

全室バス・トイレ別×満室稼働中



都内好立地にて

安定した運用が期待でき

築18年のため

売却出口も想定できる物件でございます。




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■所在地   :東京都足立区西綾瀬3丁目
■交通    :東京メトロ千代田線『綾瀬』駅 徒歩9分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :164.87㎡(約49.87坪)
        ※別途私道面積:67.62㎡(約20.45坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%
■建物面積  :158.88㎡(約48.06坪)
■構造    :鉄骨造2階建
■建築年月  :平成14年(築18年)
■物件価格  :6,980万円
■満室想定収入:約522万円
■満室利回り :約7.47%
■接道    :東側 約4.0m 私道
■間取り   :1K×8戸(満室稼働中)

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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【エリア】

本件最寄りの

東京メトロ千代田線

『綾瀬』駅
平均乗降者数が約40万人/日を超え、

東京メトロ千代田線

トップの乗降客数を誇っています。



また、下記の通り

東京駅

大手町駅

新宿駅

20分圏内

アクセスすることができ

都内主要駅への

通勤者が

入居付けのメインターゲットとして

期待できそうです。




【資産性】

本件のような

都内好立地の物件は

・敷地面積が狭小である
・土地形状が良くない
等のケースが多いですが

本件は

約50坪
ほぼ整形地
約4.0m接道

と土地条件も良く
希少性の高さが伺えます。

下記成約事例より

本件を
約110万円/坪
と想定致しますと、
実勢土地値
=約110万円×約49.87坪
=約5,485.7万円(約78.6%)
と試算されます。



また、

本件のような

築が浅い物件は、

物件価格と土地値の乖離が

大きくなってしまう傾向が

ございますが、
本件は
8割近くの土地値の下支え
がございます。

そのため、
出口にて大幅に値崩れする

リスク少なく

運用いただけます。

 

また、下記の通り

キャッシュフローに加えて

元本返済による含み益

純資産増加として

見込めそうです。



【運用~売却】

ご年収700万円以上で
お借入れが少ない方

におかれましては、
下記融資がご検討いただけそうです。
『金利:2.3% 期間:27年 融資額:90%』


■運用

上記融資の場合

自己資金約:1200万円


賃料収入      :約521.4万円

空室損、運営費   :約104.3万円

返済額       :約312.6万円

___________________

税前CF       :約104.5万円

 

また、本件は平均賃料が

約5.4万円ですが

下記より運用中の

大幅な賃料下落はしにくい

かと存じます。

 



売却

10年保有後の

売却時の融資として

下記がご検討いただけます。
『金利3% 期間27年、90%融資』

 

・綾瀬駅徒歩9分

・利回り8.5%

・築28年

・積算評価約75%

と好条件での売却を想定致しましても、

税引き前ベースで

CF累計1,009万円+

売却益約1,479万円

=2,488万円

が総利益として期待できます。

自己資金約1,200万円想定ですので

純資産増加率約200%

となる試算でございます。

 

 

 

 

【まとめ】
都内好立地にて、
運用から出口までを想定して

安全性高い投資をされたい方、
必見の物件でございます。


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