【利回り7.9%まで可能性アリ×土地の資産性高】23区内 1棟AP

2020/10/16

 

いつもご覧いただきまして

ありがとうございます。

 

本日は

契約の方向で固まっていましたが

買主の融資の関係で

再浮上した案件を

ご紹介申し上げます。

 

~おすすめポイント~

◎一之江駅徒歩約10分

◎利回り7.72%約7.9%まで可能性有り

土地の資産性

旧パナホーム施工

バス・トイレ別

◎シングル向け間取り×専有面積約27㎡

------------------物件概要--------------------
■所在地   :江戸川区江戸川
■交通    :都営新宿線「一之江」駅 徒歩10分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :307.15㎡(約92.91坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種住居地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :160%
■建物面積  :270.84㎡(約81.92坪)
■構造    :軽量鉄骨造2階建て
■建築年月  :平成3年8月築
■物件価格  :8,500万円⇒8,300万円まで交渉見込み有り
■想定賃収  :約656.4万円
■満室利回り :約7.72%⇒約7.9%まで交渉見込み有り
■接道    :北側 公道 約4m
■間取り   :1K×10戸

■その他   :駐輪場アリ

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【エリア】

本件は

都営新宿線

「一之江」駅徒歩10分

の場所に位置します。

駅前には薬局や

深夜24時まで営業しているスーパーが

ございます。

また、当駅からは

下記の通り

都内主要駅への

アクセスが良好でございます。

主要駅への通勤者、通学者が

入居者のターゲットとして

幅広く見込めそうです。

 

【入居付け】

本件の間取りは

シングル向けの1Kでございます。

一部屋当たりの専有面積は

約27㎡とゆとりがあり、

さらにバス・トイレ別と

競争力の高い間取りでございます。

 

本件の平均賃料は

約5.5万円ですが

下記より

相場賃料は約5.5万円

(平均専有面積約19.1㎡)

となっておりますので

賃料設定においても

競争力の高さが伺えます。

cf SUUMO賃貸経営サポート

 

さらに、本件は築29年のため

賃料が底値圏に入っていますので

運用中の賃料下落リスク

低いかと存じます。

 

【資産性】

 

資産性の高さ

本件のストロングポイントでございます。

当該エリアの地価推移は

下記のようになります。

cf 住友不動産販売 地価動向

 

土地積算評価で見ますと

約5,989万円

売買価格の約70%

なっております。

 

また、成約事例を参照しますと

類似物件が

坪単価約81.6万円

取引されていることから

実勢土地値

81.6万円×92.9坪

約7,581万円

(物件価格の約89%)

となります。

 

【収益性】

ご年収が700万円以上で

お借り入れの少ない方でしたら

下記融資がご検討いただけそうです。

『金利2.55%、期間21年、80%融資』

 

■収支シミュレーション

賃料       :約656.4万円

空室損、運営費  :約137.8万円(21%概算)

返済額      :約418.5万円

___________________

税前CF      :約100.1万円

 

さらに、

土地の下支えがございますので

元本返済による含み益が

純資産増加として見込めそうです。

 

仮に10年間保有後売却する場合

・価格7,200万円

・利回り約9%

・積算評価約83%

・実勢土地値>売価

と好条件での売却想定でも、

概算で

売却益約2,901万円

が見込めます。

※売却費用4%概算

 

総利益約1,607万円

純資産増加率約170%

となる試算です。

 

8,300万円まで

価格交渉が成功した場合には

さらに好条件の投資内容と

なりそうです。

 

 

 

最後までご覧いただきまして

誠にありがとうございます。

 

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