【土地値×高積算評価×適正賃料】江戸川区1棟AP 8,800万円
おすすめポイント
☆資産性◎
高積算評価!物件価格の8割超
物件価格≒土地値
☆入居付け◎
23区内×適正賃料
☆2017年に外壁修繕工事実施済み
------------------物件概要--------------------
■所在地 :東京都江戸川区北篠崎2丁目
■交通 :都営新宿線「篠崎」駅 バス13分
JR総武線「小岩」駅 バス14分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :341.22㎡(約103.2坪)
■都市計画 :市街化区域
■用途地域 :第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率 :60%
■容積率 :150%
■建物面積 :258.36㎡(約78.2坪)
■構造 :軽量鉄骨造 2階建
■建築年月 :1990年1月
■物件価格 :8,800万円
■想定家賃収入 :約691.0万円
■満室利回り :約7.85%
■接道 :北西側 42条1項1号
■間取り :2DK×8戸
【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【資産性】
本件のストロングポイントは
資産性の高さです。
土地積算評価は
約7,336万円と、
物件価格の約83%に
相当する評価が出ております。
また、実勢土地値で
見ましても
下記成約事例より
坪単価約85万円と
想定できます。
実勢土地値は
85万円/坪×103.2坪
=約8,772万円
と試算されます。
【賃料設定】
また、
運用中の
賃料下落リスクの低さも
本件の強みのひとつです。
周辺物件を参照しますと、
専有面積で割り戻した
本物件相場賃料は
約6.7万円となります。
本物件の現況賃料は
平均約6.6万円/戸なので、
本件賃料<相場賃料
といえます。
また、本件は築30年ですので
下記より今後の
賃料下落リスクも
低いかと存じます。
【周辺環境】
本件の入居付けの強さを
裏付けるのが
住居に適した周辺環境で
ございます。
徒歩圏内には
・スーパー
・コンビニ
・ドラッグストア
などの商業施設に加え
学校法人などもございます。
駅距離が少々ございますが、
ファミリーの住居に適しており
入居需要も高く見込める立地
かと存じます。
【エリア】
また、周辺環境に加え
入居付けを後押しするのが
本件の最寄り駅でございます。
良好なアクセス条件から
多少の駅距離があっても
入居付けが期待できます。
☆篠崎駅から
・大手町まで約25分
・東京駅まで約26分
でアクセスが可能です。
☆小岩駅から
・東京駅まで約16分
・銀座駅まで約19分
・大手町駅まで約17分
でアクセス可能です。
【収益性】
上記の資産性、
入居需要の
条件下で、
利回り約7.85%と
収益性も悪くない条件です。
融資としましては
『金利2.5%、融資期間25年、80~90%融資』
をベースにご検討いただけます。
<シミュレーション>
『金利2.5%、融資期間25年、80%融資』
で運用した場合の
収支シミュレーションは
以下のようになります。
・満室想定賃料 :約691.0万円
・空室損/運営費 :▲約138.2万円(賃収の約20%計算)
・返済額 :▲約379.0万円
―――――――――――――――――――
・税前CF :約173.8万円
【まとめ】
本件は
・2017年外壁修繕実施
⇒修繕リスク低
・23区内×適正賃料
⇒家賃下落リスク低
・物件価格≒土地値
⇒売却時の価格下落リスク低
と、運用~出口まで想定して
リスク少なくお持ちいただける
物件でございます。
着実に資産形成を
していきたい方には
おすすめの物件かと存じます。
また、本件は
実勢土地値が
物件価格に近しいので
元本返済による含み益が
純資産増加として
期待できます。
ご興味がございましたら、
お気軽にご連絡ください。
よろしくお願いいたします。
物件情報について
地積、建物床面積、仕様に変更が生じる場合があります。
図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
物件情報は最新のものをご提供させて頂きますが、万一売約済の場合はご容赦ください。
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