【土地値×高積算評価×適正賃料】江戸川区1棟AP 8,800万円

2020/08/03

おすすめポイント

資産性◎

 高積算評価!物件価格の8割超

 物件価格≒土地値

入居付け◎

 23区内×適正賃料

☆2017年に外壁修繕工事実施済み

------------------物件概要--------------------

■所在地    :東京都江戸川区北篠崎2丁目
■交通     :都営新宿線「篠崎」駅 バス13分  

        JR総武線「小岩」駅 バス14分
■土地権利   :所有権
■土地面積   :341.22㎡(約103.2坪)
■都市計画   :市街化区域
■用途地域   :第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率   :60%
■容積率    :150% 
■建物面積   :258.36㎡(約78.2坪)
■構造        :軽量鉄骨造 2階建
■建築年月      :1990年1月
■物件価格   :8,800万円
■想定家賃収入 :約691.0万円
■満室利回り  :約7.85%
■接道     :北西側 42条1項1号 
■間取り    :2DK×8戸 

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

________________________________________

【資産性】

本件のストロングポイントは

資産性の高さです。

 

土地積算評価は

7,336万円と、

物件価格の約83%

相当する評価が出ております。

 

また、実勢土地値で

見ましても

下記成約事例より

坪単価約85万円

想定できます。

実勢土地値は

85万円/坪×103.2坪

=約8,772万円

と試算されます。

 

【賃料設定】

また、

運用中の

賃料下落リスクの低さ

本件の強みのひとつです。

 

周辺物件を参照しますと、

専有面積で割り戻した

本物件相場賃料は

6.7万となります。

本物件の現況賃料は

平均約6.6万円/戸なので、

本件賃料<相場賃料

といえます。

 

また、本件は築30年ですので

下記より今後の

賃料下落リスクも

低いかと存じます。

cf 三井住友トラスト基礎研究所

 

【周辺環境】

本件の入居付けの強さを

裏付けるのが

住居に適した周辺環境

ございます。

 

徒歩圏内には

・スーパー

・コンビニ

・ドラッグストア

などの業施設に加え

学校法人などもございます。

 

駅距離が少々ございますが、

ファミリーの住居に適しており

入居需要も高く見込める立地

かと存じます。

 

【エリア】

また、周辺環境に加え

入居付けを後押しするのが

本件の最寄り駅でございます。

 

良好なアクセス条件から

多少の駅距離があっても

入居付けが期待できます。

 

☆篠崎駅から

大手町まで約25分

東京駅まで約26分

でアクセスが可能です。

 

小岩駅から

東京駅まで16分

銀座駅まで19分

大手町駅まで約17分

でアクセス可能です。

 

【収益性】

上記の資産性、

入居需要の

条件下で、

利回り約7.85%

収益性も悪くない条件です。

 

融資としましては

『金利2.5%、融資期間25年、80~90%融資』

をベースにご検討いただけます。

 

<シミュレーション>
『金利2.5%、融資期間25年、80%融資』

で運用した場合の

収支シミュレーションは

以下のようになります。

 

・満室想定賃料   :約691.0万円
・空室損/運営費   :▲約138.2万円(賃収の約20%計算)
・返済額      :▲約379.0万円
―――――――――――――――――――

・税前CF       :約173.8万円

 

【まとめ】

本件は

2017年外壁修繕実施

修繕リスク低

23区内×適正賃料

家賃下落リスク低

物件価格≒土地値

売却時の価格下落リスク低

 

と、運用~出口まで想定して

リスク少なくお持ちいただける

物件でございます。

 

着実に資産形成を

していきたい方には

おすすめの物件かと存じます。

 

また、本件は

実勢土地値が

物件価格に近しいので

元本返済による含み益

純資産増加として

期待できます。

 

 

 

ご興味がございましたら、

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