【生麦駅徒歩14分×利回り11.17%】 1棟AP4,500万円 

2020/11/26

いつもメールをご覧いただき誠にありがとうございます。

ファミリーエージェントです。

 

本日は、

京急本線「生麦」駅 徒歩14分の立地にて、

利回り約11.17%の一棟アパートの

ご紹介です。

 

 本件は

・「生麦」駅から品川駅/新橋駅/日本橋駅

 横浜駅まで1本でアクセス可能

・近隣に工場地帯立地

・人口増加傾向

と賃貸需要を高く見込める立地にて

収益性の高い運用ができそうです。


 

 

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《物件概要》

■所在地   :横浜市鶴見区東寺尾

■交通    :京急本線「生麦」駅 徒歩14分

■土地権利  :所有権

■土地面積  :183.36㎡(約55.47 坪)

■都市計画  :市街化区域

■用途地域  :第二種中高層住居専用地域

■建ぺい率  :60%

■容積率   :150%

■建物面積  :217.8㎡(約65.88坪)

■構造    :木造2階建

■建築年月  :1987年2月(築33年)

■物件価格  :4,500万円

■想定家賃収入:5,028,000円

■満室利回り :約11.17%

■接道    :北側 公道 約2.7m

■間取り   :2K×10戸

■その他   :満室稼働中

         告知事項あり

         別途セットバック面積約6.8㎡

 

 

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社

への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

 

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【エリア】

本物件は

京急本線「生麦」駅 徒歩14分

に位置します。

 

「生麦」駅からは

横浜駅まで8分

品川駅まで15分程度で

アクセス可能となっております。

 

※都営浅草線とも直通運転を実施しており、

新橋駅や日本橋駅にも1本でアクセス可能です。

 

 

また、本件の周辺には

大規模な工場地帯がございます。

 

 

更に、横浜市の調査では

鶴見区の人口が2042年まで

増加傾向にあるとの予測も出ており、

今後も賃貸需要が高く見込めるエリアと

言えそうです。

 


 

 

【賃料設定】

本物件周辺の類似物件の成約賃料平均を見ますと

約4.25万円となっております。

本物件の平均賃料は約4.18万円ですので

適正賃料と言えそうです。

 

 

 下記データからも

今後の賃料下落リスクが低いことが予想されますので

収益性の高さを維持しての運用ができそうです。

 

 

【収益性】

 ■融資

・ご年収700万円以上

・お借り入れがないor少ない方

 におかれましては、

『金利3%/期間21年/90%融資』

がご検討いただけます。

 

 

また、

横浜市/川崎市/23区内etc…

にお住いのお客様におかれましては、

『金利2%/期間20年/80%融資』

といった金利を低く抑えたお取組み

もご検討いただけそうです。

 

 ■収支シミュレーション

『金利2%/期間20年/80%融資』の場合

 

年間賃料 :約502.8万円

空室損  :▲約50.3万円(10%想定)

運営費  :▲65.4万円(13%想定)

返済額  :▲約218.5万円

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年間収入 : 約168.6万円

 

また、6年後の長期譲渡のタイミングでの

売却を想定すると、

 

売却価格   :  約4,190万円(利回り12%想定)

6年間累計CF:  約1,010万円

残債       :  約2,666万円

購入時諸費用 : 約315万円

売却時諸費用 : 約167万円

購入時頭金 :  約900万円

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合計     : 約1,152万円

 

となり、6年間で元本返済を含めて

約1,152万円(税前)の純資産増加が見込める試算です。

 

また、本物件は先述の通り、

利回りの高さに加え、

京急本線「生麦」エリア

賃貸需要を高く見込める立地となっております。

 

そのため、市況に応じて売却/保有を選択しつつ、

長期に渡り収益性を高く見込める

物件といえるのではないでしょうか。

 

最後までご覧いただきまして

誠にありがとうございます。

 

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