|利回り7%×満室稼働中|資産性も高く見込める練馬区一棟アパート 担当:曽

2022/04/19

 

 

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーコーポレーションです。

本日ご紹介する物件は、

《 利回り7%×満室稼働中 》
《 練馬区内好立地 》
《 実勢土地値≒売価の約8割》
の一棟アパートです。




=======《物件概要》=======
■所在地  :東京都練馬区石神井町二丁目
■交通   :西武池袋線「石神井公園駅」徒歩約10分
■土地面積 :143.8㎡ (43.49坪) 
■建物面積 :141.74㎡ (約42.87坪)
■構造   :木造スレート葺2階建
■建築年月 :1990年8月 築32
■物件価格 :8000万円
■想定収入 :約560万円
■満室利回 :約7%
■接道   :南側 公道 幅員約4m
■間取り  :1K×8戸 1R(ロフト付き)×2戸 満室稼働中
【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、
お取引ができない場合がありますのでご注意ください。
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エリア

本物件は
西武池袋線「石神井公園駅」から徒歩10
に位置しております。



また、練馬区の人気スポット石神井公園まで
徒歩15分、自転車で5
に位置しております。



《アクセス》

石神井公園駅に関しては
西武池袋線の快速急行、急行停車駅になり、
池袋駅まで約10分で到着できます。

そこから一回の乗り換えで
新宿駅まで約15
渋谷駅まで約20
東京駅まで約25
都内の各主要駅まで約30分圏内の
通勤・通学しやすいロケーションになります。




《周辺環境》

石神井公園駅は
再開発の重要地区に指定されまして、
駅前に商業施設「エミオ」と
南口に昔ながらの商店街があり、
昼夜問わず、
活気に溢れている地区になります。



また、駅周辺に飲食店が豊富だけでなく、
深夜まで営業している
スーパーもいくつかあり、
一人暮らしの学生やサラリーマンへの
賃貸付けがしやすいでしょう。




《賃貸需要》

築25年以上・駅から約10分・木造
という条件で、
成約ベースでの賃料相場を調べてみると、

R・1Kの平均相場賃料が4.8万円に対して
今回の物件は約4.6万円で、
相場より低い賃料設定になっておりまして、
賃料下落のリスクを回避できるでしょう。



比較的な低賃料
交通の利便性、都内である好立地
駅周辺が再開発されているなどからみると
本物件において、
賃貸需要が高く見込めるでしょう。


資産性

2021年の基準地価データにより
石神井町周辺の土地時勢価格は
全体的に上昇している傾向にあります。



また、実際の成約履歴を見ると



類似取引から
平均坪単価を約145万円と想定する場合、
実際の成約価格は約6300万円で
物件の約8割を占めております。

築古物件ではありますが
物件の資産価値下落のリスクが
比較的生じにくく

出口戦略も立てやすい
資産性の高い物件になります。


収支・運用

お客様の属性により違いますが、
給与収入直近3期連続2000万円超のお方におかれましては
【金利1.98% 期間28年 90%融資】
との融資条件がご検討可能です。

上記の融資条件で取り組めた際に、
実質の想定収支はこちらになります。


また本物件に関しては
建物の割合が50%で調整できだとすると、
最短4年間の減価償却期間に
1000万円が計上できまして、

税圧縮効果が
325万円が期待できそうです。
※所得税・住民税合計50%だと想定した場合

その場合におかれましては、
減価償却により
税引き後のキャッシュフローは
400万円となる計算となります

まとめ

本物件に関しては、
実勢地価が上昇している中
8割の実勢価格が期待できそうな
資産性の高い物件になっております。

また減価償却により、
税圧縮効果も大きく期待できます。

ご興味をお持ちいただけましたら
お気軽にお問い合わせくださいませ。

最後までご覧いただきまして
誠にありがとうございます。

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担当:曽

メール:linling.zeng@family-group.jp

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