《減価償却案件》税圧縮×B/S改善｜積算約85％｜ファミリータイプ×満室稼働中｜担当：曽

 

 

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーコーポレーションの曽です。

本日ご紹介する物件は埼玉県築古1棟アパートになります。


～おすすめポイント～

◇減価償却案件⇒税圧縮効果 

◇積算土地値約85％ 

◇満室稼働中×利回り8％超え 

◇フルローンご検討可能⇒投資効率◎ 

⇒ご年収が高く、税負担にお悩みの方や
買い増しなどご検討している方に
ぜひおすすめしたい案件となります。

 

ご興味お持ちいただけましたら
以下より詳細をご確認ください。

 

 

＝＝＝＝＝＝＝《物件概要》＝＝＝＝＝＝＝

■所在地 ：埼玉県所沢市大字久米
■交通 ①：西武池袋線　「西所沢」駅　徒歩14分
■交通 ②：西武池袋線「所沢」駅　徒歩18分
■用途地域 ：第一種低層住居専用地域
■建蔽率 ：60％
■容積率 ：100％
■土地面積 ：約1,263.27㎡(約 382.14坪)
■建物面積 ：約397.48㎡(約 120.24坪)
■構造 ：木造スレート葺　2階建
■建築年月 ：1992年11月（築30年）
■物件価格 ：10,300万円
■想定収入 ：約889.7万円
■想定利回り ：約8.64％
■接道 ：①北東側　公道　幅員約4.5m　
             ②北西側　公道　幅員2.7m
■間取り ：2DK×10戸　※満室稼働中
　　　　　駐車場×19台
■引渡：相談
【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み/
他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、
お取引ができない場合がありますのでご注意ください。

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～強み・資産性～ 


本物件につきまして
土地の下支えがあるとの強みがございます。



相続路線価ベースで
土地の積算評価が約8,760万円となっており
物件金額の約85％となる概算で





このように
積算評価が出ている物件につきまして
売却される際に資産価値下落のリスクを抑えた上
出口戦略も立てやすいでしょう。


また
高積算の本物件のお取組みにおいて
元本返済が進んでいくなか
含み益による純資産の増加にて
バランスシートの改善も期待できそうなため
今後買い増しや事業拡大をお考えている方に
ぜひご検討いただければと思います。

～収支・運用～

お客様のご属性により異なりますが、
本物件のお取組みにおいて
下記の融資条件が提案できそうです。

【金利3.6％　期間35年　フルローン】

※お客様のご状況次第では、仲介手数料等の諸経費
　を含めた、オーバーローンでお取組みいただける
　可能性もございます。

また
本物件において
建物割合が調整可能となるため
ご年収が高く、税負担にお悩みの方におかれましては
減価償却にて税圧縮効果を狙っていけそうです。



仮に本物件をお取り組みされる場合
建物割合を50％に
減価償却期間を6年間に調整するご提案が
できればと思います。
※年内引き渡し目安



その場合
一年間の想定収支は以下にてご覧いただけます。







建物割合を50%に調整できた場合、
合計で約5,150万円の減価償却費を
6年間で計上可能となるため
家賃収入とともに、帳簿上の赤字にて
年間約395万円の税引き後CFが期待できそうです。


なお、
本物件において
フルローンのお取り組みがご検討可能なため
諸費用約7.5% ≒ 約770万円の自己資金に対して、
最短2年での回収が見込めます。



また
保有5年以降ご売却される場合
長期譲渡となるため
本来約40％の譲渡税を約20％に圧縮することが
ご検討いただけそうです。


つきまして
減価償却期間を6年間に調整することによって
保有期間中に所得税などの圧縮をしつつ
デッドクロスせずに長期譲渡を迎え
より安心してのお取組みができそうです。

～エリア～



《アクセス》


本物件は西武池袋線
「西所沢」駅より徒歩14分・自転車6分
「所沢」駅より徒歩18分・自転車8分
の所に位置しております。







「西所沢」駅は
西武池袋線の急行・通勤快速・準急停車駅となり、
池袋駅まで約27分（乗り換えなし）
新宿駅まで約37分
東京駅まで約43分
と、都内各主要駅まで一時間圏内でアクセスできます。


また、
西武池袋線のほか
東京メトロ有楽町線
東京メトロ副都心線
東急東横線
横浜みなとみらい線
と相互運転が実施しており
都心だけでなく、
横浜方面への移動もスムーズにできます。


さらに
もう一つ利用可能な「所沢」駅では
日平均乗降客数が約10万人の
県内有数なターミナル駅となりまして
更なる交通利便性が覗えるでしょう。








《周辺環境》

 西所沢駅 






24時間営業のスーパーや、
薬局、その他生活用品などを扱う店が
駅前に集中しており、
生活しやすい環境が整っています。



 所沢駅 

駅前を中心に再開発を実施しており、
2018年にオープンされた大型商業施設
「グランエミオ所沢」では
約120店舗が軒を連ね、
連日多くの方が利用されています。


また
昔ながらの商店街がございまして
飲食店を始めドラッグストア、スーパーと
100店舗近い施設が充実しています。

 所沢市再開発 


所沢市は駅前を中心に
今後、開発事業が多く予定されています。



参照：所沢駅西口地区街づくり協議会まとめ別図


ここ数年、市内の広域で
様々な開発が行われています。


駅前の大型商業施設「グランエミオ」を始め、
2020年11月にKADOKAWAと西武グループらの
共同プロジェクト「ところざわサクラタウン」
が建築されまして
所沢市内の「衣食住遊」がより整えています。


つきまして
本物件において
周辺には交通便に加え生活の利便性が高く、
安定的な賃貸需要を見込めそうです。

～まとめ～

本物件のお取組みにおいて

①土地値の下支えある
⇒高い土地積算が見込める物件となりますので、
B/Sの改善にて今後の買い増しがしやすくなるに加え
出口戦略が立てやすいでしょう。

②フルローンご検討可能
⇒自己資金を抑えて
投資効率を最大にできそうです。

③建物割合調整可能
建物の割合を調整することによって
ご年収が高い方において
家賃収入とともに税圧縮効果を狙っていけそうです。


との強みがございまして
税対策を目的としてご検討している方や
買い増し、事業拡大をご検討している方が
ぜひご検討いただければと思います。

ご興味をお持ちいただけましたら、
物件資料のご送付や融資条件のご相談等
個別具体的にご対応しておりますので、
ぜひともお気軽に以下のフォームやメールにて
お問い合わせくださいませ。

 

最後までご覧いただきまして
誠にありがとうございます。

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資産コンサルティング事業部

営業一課

担当：　
曽　林玲　（ソウ　リンリン）
ZENG LINLING
メール：　linling.zeng@family-group.jp
携帯： 070-8784-3791