【速報】新規弊社限定案件!利回り10%相当で満室稼働中の1棟RCマンション 6,610万円

2020/03/18

いつも弊社メールマガジンをご覧いただき
誠にありがとうございます。

本日ご紹介する物件は、
6,000万円台と比較的小ぶりなRCで

【利回り10%相当で満室稼働中】

先程販売開始となりました、
弊社限定未公開案件でございます。

周辺の募集賃料相場や成約事例と比較して
「底値賃料」と考えられる物件で、
利回り10%相当が確保できている物件です。

また、本物件はお引渡しまでに、売主負担で
「屋上防水工事・外壁塗装修繕」実施予定
でございます。

底値賃料で大規模修繕予定の為、
運用中の「賃料下落リスク」「修繕リスク」
小さく見込める物件で、
運用期間中、安定した収益性が期待できる物件でございます。



ご興味がございましたら、是非下記をご覧ください。

≪お問い合わせはこちら≫
TEL:070-4565-9994
メールはこちら
LINEはこちら

------------------物件概要--------------------
■所在地   :埼玉県草加市旭町3丁目
■交通    :東武伊勢崎線「新田」駅
        徒歩8分
        東武伊勢崎線「獨協大学前」駅
        徒歩15分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :230.81㎡(約69.81坪)
■都市計画  :市街化区域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%
■建物面積  :301.69㎡(約91.26坪)
■構造    :鉄筋コンクリート造3階建
■建築年月  :平成2年9月築
■物件価格  :6,610万円
■想定家賃収入:約627.6万円
■満室利回  :約9.49%
登記費用売主負担・仲介手数料不要の為
利回り約10.04%相当
■接道    :東側 公道 約12m
■間取り   :1R×17戸 満室稼働中

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは 情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【 本物件のポイント 】

賃貸需要との親和性良好

本物件は、東武伊勢崎線「新田」駅
「獨協大学前」駅の2駅利用可能な立地です。



2駅合計の1日乗降者数は9万人超で、
東武伊勢崎線は
・東京メトロ半蔵門線
・東京メトロ日比谷線
との直通運転も行っており、
下記の通り、都心部へのアクセスも良好です。



周辺には、
工業団地が多数、大学キャンパスもあり、
草加市全体では、「単身者層」が増加しているエリアでございます。



都内に通勤・通学されている方だけでなく、
物件周辺の工業団地や大学に勤務・通学されている方からも賃貸需要が見込め、
単身者が増加している背景から、本物件(1Rタイプ)との親和性も高そうです。

底値賃料で賃貸付け良好

本物件の1部屋平均賃料は、
約3.07万円/戸でございます。

周辺の類似物件について、
募集平均賃料は約3.4万円/戸
周辺成約賃料は約3.4万円/戸~でございました。



上記より、本物件の賃料設定は、
相場より割安且つ底値に近い
賃料設定であることが分かります。

入居において最も決め手となるポイントが
「賃料」であることから、入居付けが良好で、
今後の賃料下落リスクが小さい為、
出口での【資産減価】についても小さく見込めそうです。



売主負担で大規模修繕実施予定

本物件の魅力の一つとして、売主負担で、
「屋上防水工事・外壁塗装修繕」実施予定
であることが挙げられます。

RC造のマンションの場合、
構造や階数の高さ、規模の大きさから、
大規模修繕で多額の費用がかかってしまう場合もございますが、
本物件は、引渡し直前で修繕が行われるため、
運用中の「修繕リスク」が小さく、
突発的な修繕でのキャッシュアウトを小さく見込んだ運用が期待できます。


【 本物件の融資・運用について 】

本物件については、RC造のマンションですが
残存年数や物件の価格帯から、
地銀・信金などのプロパーローンだけでなく、
「アパートローン(パッケージローン)」
でのお取り組みもご検討いただけるかと思います。

お客様のご状況に依っては、

①金利2.3% 融資期間25年 融資額90%
②金利2%後半 融資期間25年 融資額~100%
※居住地に制限あり
③金利2.55% 融資期間30年 融資額80%

などがご検討いただけそうです。

①での想定簡易シミュレーション
満室想定賃収 :  約627.6万円
運営費・空室損: ▲約177.8万円
返済額    : ▲約312.6万円
――――――――――――――――
税前CF    :  約137.2万円
(空室損:約8% 運営費:約20%)

税引き前で、年間約130万円を超える
キャッシュフローが期待できます。

本物件は底値賃料の為、
賃料下落がないと仮定すると、
上記融資想定では、
6年後残債:4,800万円
10年後残債:3,960万円
と減って参ります。

6年後売却価格:6,270万円(利回り約10%)
10年後売却価格:5,700万円(利回り約11%)
とすると、売却時諸費用を考慮しても、
元本返済を含み益として見込める内容でございます。


本物件についてまとめますと、

・単身者の増加が見込めるエリア
本物件との親和性◎

・割安&底値賃料
→入居付け良好
→出口での「資産減価」小

・修繕履歴有り&大規模修繕予定
→運用期間中の修繕リスク小

の内容でございますので、
キャッシュフロー+元本返済(含み益)
しっかり「純資産増加」が狙える物件でございます。


上記以外にも、お客様のご状況に応じて、
融資や投資の組み立て等ご相談承りますので、
下記よりお気軽にお問い合わせ下さい。

本日も最後までご覧いただきありがとうございました。

担当:ファミリーエージェント平井
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TEL:070-4565-9994

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