【弊社売主】石神井
いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの杉です。
本日は、
《屋根・外壁塗装済み》
《23区内人口増加エリア》
《利回り8%超》
《実勢土地値◎》
《建物割合50%》
のご紹介です。
建蔽率・容積率共に超過しているため、
再建築時には規模感を抑える形になりますが
立地・収益性・土地値を考慮すると
投資効率の高い条件下と思われます。
ご興味がありましたら
以下より詳細をご確認ください。
担当 :杉
メール:takashi.sugi@family-group.jp
=======《物件概要》=======
■所在地 :東京都練馬区
■交通 :西武池袋線『石神井公園』
■土地面積 :110.87㎡(約33.54坪)
■建物面積 :135.38㎡(約40.95坪)
■構造 :木造2階建
■建築年月 :1989年9月(築32年)
■物件価格 :4,890万円
仲介手数料なし・登記費用弊社負担
■想定収入 :403.2万円
■満室利回 :約8.25%
■接道 :東側 公道 幅員約4m
■間取り :1R×8戸 7戸稼働中
■その他 :建蔽率・容積率超過
建物割合調整可能
【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み
/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、
お取引ができない場合がありますのでご注意ください。
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エリア・立地
本物件は
西武池袋線「石神井公園」駅より徒歩20分
に位置しております。
*物件地図
「石神井公園」駅からは
池袋駅まで直通10分
渋谷駅まで20分
と、都心へのアクセスが良好です。
その他にも、西武池袋線は
副都心線・東横線・みなとみらい線
有楽町線などに乗り入れしているため、
永田町や有楽町のビジネス街へ通じやすく、
単身者向けの本物件への入居需要
と親和性が覗えるのではないでしょうか。
資産性
以下は本物件同様の練馬区三原台の
土地成約事例です。
坪単価120~160万円で取引されていたことがわかります。
本物件の土地面積であれば、
約4,024万円~約5,366万円の実勢土地値に
期待できそうです。
立地や資産性を重視して
検討される方につきましては
是非ご検討いただきたい物件です。
(候補③ 戸建分譲地としての出口検討のみ)
本物件は、
約〇㎡の角地・整形地
です。
〇市の最低敷地面積は〇㎡のため、
〇区画の住宅用地としての出口も
見据えられそうです。
税効果
(候補 建物割合確定の場合)
本物件は
建物割合50%まで調整可能で
所得が高い方は税効果を(も)活かした
お取組みが検討できます。
建物価格は最短〇年で償却し、
約○○万円/年
の経費計上が可能です。
所得が高く税負担が大きい方につきましては
税効果を活かして
より高い投資効率での運用
が期待できそうです。
収支・融資
お客様のご状況にもよりますが、
①金利 % 〇年 ○○%融資
②金利 % 〇年 ○○%融資
といった融資がご提案できそうです。
ご年収〇万円~
自己資金を抑えたい方については
〇で取り組まれた場合、
以下のような収支が想定されます。
*収支画像
※お客様のご状況によって異なります。
個別具体的な収支についてはお気軽にお問い合わせください。
(候補① 自己資金利回り)
自己資金約〇万円に対し、
年間約〇万円の
税引き後キャッシュフローと想定され、
約〇%の自己資金利回り
も期待できそうです。
(候補② 税効果)
所得が高い方につきましては
本物件にて税効果を活かして
投資効率の高い運用を検討してみては
いかがでしょうか。
(候補③ 建物割合50確定税効果
トピックも「税効果」にする)
本物件は
建物割合50%まで調整可能で
所得が高い方は税効果を(も)活かした
お取組みが検討できます。
減価償却は最短〇年で償却し、
約○○万円/年
の経費計上が可能です。
所得が高く税負担が大きい方につきましては
税効果を活かして
より高い投資効率での運用
が期待できそうです。
(候補④ 超減価償却あり)
融資条件にもよりますが、
下図のように
〇万円/年を超える帳簿上の赤字
を作ることも可能です。
所得が高く、所得税と住民税を
50~55%の税率にて
大きく課税されている方につきましては、
約〇万円/年の税効果を活かして
約〇万円/年の税引後キャッシュフロー
も見込めそうです。
*5年分ATCF収支表
※金利〇% 融資期間〇年で
物件価格〇万円に対して約〇万円の借入
で購入された場合を想定しています。
上記の税効果の基盤である減価償却費は
売却時に譲渡税として課税されます。
ただ、6年目以降の売却ですと
長期譲渡の税率は約20%ですので、
所得税・住民税率との差から
約30%の税圧縮効果と考えられます。
加えて、手前で資金回収ができることから
税引後キャッシュフローを
次の運用資金として活用する
ことも可能ですので、
より効率的な資産運用を
検討できそうです。
総括
物件の詳細や融資条件、
その他投資の個別相談をご希望の方は
下記のフォームより
お気軽にお問い合わせください。
最後までお読みいただき
ありがとうございました。
担当 :杉
メール:takashi.sugi@family-group.jp
物件情報について
地積、建物床面積、仕様に変更が生じる場合があります。
図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
物件情報は最新のものをご提供させて頂きますが、万一売約済の場合はご容赦ください。
掲載物件の取引態様が「仲介」となっているものは、仲介手数料減額物件を除き、ご成約の際に規定の手数料及びそれに係わる消費税を別途申し受けます。