【弊社売主】石神井

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの杉です。

本日は、
《屋根・外壁塗装済み》
《23区内人口増加エリア》
《利回り8%超》
《実勢土地値◎》
《建物割合50%》
のご紹介です。

建蔽率・容積率共に超過しているため、
再建築時には規模感を抑える形になりますが
立地・収益性・土地値を考慮すると
投資効率の高い条件下と思われます。

ご興味がありましたら
以下より詳細をご確認ください。

担当　：杉
メール：takashi.sugi@family-group.jp

＝＝＝＝＝＝＝《物件概要》＝＝＝＝＝＝＝
■所在地　 ：東京都練馬区
■交通　　 ：西武池袋線『石神井公園』 
■土地面積 ：110.87㎡(約33.54坪)
■建物面積 ：135.38㎡(約40.95坪)
■構造　　 ：木造2階建
■建築年月 ：1989年9月(築32年)
■物件価格 ：4,890万円
　　　　　　仲介手数料なし・登記費用弊社負担
■想定収入 ：403.2万円
■満室利回 ：約8.25%
■接道　　 ：東側 公道 幅員約4m
■間取り　 ：1R×8戸　7戸稼働中
■その他　 ：建蔽率・容積率超過
　　　　　　 建物割合調整可能
【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み
/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、
お取引ができない場合がありますのでご注意ください。
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エリア・立地

本物件は
西武池袋線「石神井公園」駅より徒歩20分
に位置しております。

＊物件地図

「石神井公園」駅からは
池袋駅まで直通10分
渋谷駅まで20分
と、都心へのアクセスが良好です。

その他にも、西武池袋線は
副都心線・東横線・みなとみらい線
有楽町線などに乗り入れしているため、
永田町や有楽町のビジネス街へ通じやすく、

単身者向けの本物件への入居需要
と親和性が覗えるのではないでしょうか。


資産性

以下は本物件同様の練馬区三原台の
土地成約事例です。

坪単価120~160万円で取引されていたことがわかります。


本物件の土地面積であれば、
約4,024万円~約5,366万円の実勢土地値に
期待できそうです。

立地や資産性を重視して
検討される方につきましては
是非ご検討いただきたい物件です。



(候補③ 戸建分譲地としての出口検討のみ)
本物件は、
約〇㎡の角地・整形地
です。
〇市の最低敷地面積は〇㎡のため、
〇区画の住宅用地としての出口も
見据えられそうです。


税効果
(候補 建物割合確定の場合)

本物件は
建物割合50%まで調整可能で
所得が高い方は税効果を(も)活かした
お取組みが検討できます。

建物価格は最短〇年で償却し、
約○○万円/年
の経費計上が可能です。

所得が高く税負担が大きい方につきましては
税効果を活かして
より高い投資効率での運用
が期待できそうです。


収支・融資

お客様のご状況にもよりますが、

①金利 %  〇年  ○○％融資
②金利 %  〇年  ○○％融資

といった融資がご提案できそうです。

ご年収〇万円～
自己資金を抑えたい方については

〇で取り組まれた場合、
以下のような収支が想定されます。

＊収支画像
※お客様のご状況によって異なります。
個別具体的な収支についてはお気軽にお問い合わせください。

(候補① 自己資金利回り)
自己資金約〇万円に対し、
年間約〇万円の
税引き後キャッシュフローと想定され、
約〇％の自己資金利回り
も期待できそうです。

(候補② 税効果)
所得が高い方につきましては
本物件にて税効果を活かして
投資効率の高い運用を検討してみては
いかがでしょうか。

(候補③ 建物割合50確定税効果
トピックも「税効果」にする)
本物件は
建物割合50%まで調整可能で
所得が高い方は税効果を(も)活かした
お取組みが検討できます。

減価償却は最短〇年で償却し、
約○○万円/年
の経費計上が可能です。

所得が高く税負担が大きい方につきましては
税効果を活かして
より高い投資効率での運用
が期待できそうです。

(候補④ 超減価償却あり)
融資条件にもよりますが、
下図のように
〇万円/年を超える帳簿上の赤字
を作ることも可能です。

所得が高く、所得税と住民税を
50~55%の税率にて
大きく課税されている方につきましては、

約〇万円/年の税効果を活かして
約〇万円/年の税引後キャッシュフロー
も見込めそうです。

＊5年分ATCF収支表
※金利〇％ 融資期間〇年で
物件価格〇万円に対して約〇万円の借入
で購入された場合を想定しています。

上記の税効果の基盤である減価償却費は
売却時に譲渡税として課税されます。

ただ、6年目以降の売却ですと
長期譲渡の税率は約20%ですので、
所得税・住民税率との差から
約30%の税圧縮効果と考えられます。

加えて、手前で資金回収ができることから
税引後キャッシュフローを
次の運用資金として活用する
ことも可能ですので、

より効率的な資産運用を
検討できそうです。



総括

物件の詳細や融資条件、
その他投資の個別相談をご希望の方は

下記のフォームより
お気軽にお問い合わせください。

最後までお読みいただき
ありがとうございました。

担当　：杉
メール：takashi.sugi@family-group.jp