〈都内人口増加エリア〉高積算&想定利回り10.3%が見込める1棟アパート

2021/04/15

 

いつもご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの中里です。

 

本日は、

都内で人口増加を続けている東大和市にて

高積算&想定利回り10.3%が見込める

1棟アパートのご紹介です。

 

(写真)

 

=====《物件概要》=====

■所在地  :東京都東大和市

■交通   :西武多摩湖線『武蔵大和』駅

■土地権利 :所有権

■土地面積 :約762.54(230.67)

 ※確定測量後地積:620.34㎡予定

■都市計画 :市街化区域

■用途地域 :第1種低層住居専用地域

■建蔽・容積:40% / 80%

■建物面積 :約320.70(97.01)

■構造   :木造2階建

■建築年月 :平成612(26)

■物件価格 :6,850万円

■想定収入 :約548万円

■想定利回り:約8%

 ※仲介手数料不要・登記費用売主負担

■接道   :南西幅員約3.64m

■間取り  :3DK×6(5/6戸稼働中)

 

【現地確認時】

現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。

【情報漏洩注意】

管理会社への連絡/近隣への聞き込み/

他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、

お取引できない場合がありますのでご注意ください。

 

===============

 

<土地資産性>

 

≪積算評価≫

本物件は、売値:6,850万円に対して

同等の土地積算評価が見込めます。

(11万円/㎡×約620)

 

金融機関側から

資金投下分=担保余力

として見られる可能性が高く、

債務超過になりにくい

ことがポイントです。

 

≪実勢土地値≫

本物件周辺の土地取引を見ると、

40~55万円/坪での成約が見られます。

 

このことから、路線価の1.1~1.5

での売却が想定できそうです。

 

<土地活用>

 

≪戸建需要≫

本物件周辺を見ると、比較的最近

建てられた戸建てが多く目立ちます。

 

(写真)

 

また、東大和市は、

出生率が東京都の23区+多摩地区内で

トップを誇っております。

 

子育てのしやすさや、都心との距離感から

20代後半~30代前半の世帯が

転入してくることが多いようです。

(東大和市HPより)

 

以上のことから、本物件周辺の

戸建需要が見えてくるかと存じます。

 

≪駐車場活用≫

本物件は現状、駐車場が

7/9空きとなっております。

 

アパート自体の稼働率との比較から、

駐車場が必須な物件ではない

ことが覗えそうです。

 

既存のアパートの

建蔽率・容積率をカバーしても、

220㎡の土地の余力があります。

 

このことから、

・将来的にご自身が住まわれる用

・アパートをもう一棟建築する

・戸建用地として売却する

など、

多様な活用が検討できそうです。

 

(写真)

※写真:本物件駐車場

 

≪一部売却すると≫

土地220㎡を売却した場合、

固く見て40万円/坪としても

2,660万円となりそうです。

 

一方、収入を現況から想定すると、

6戸+2戸が498万円/年となります。

 

この場合、物件価格としては

売価-(土地値―諸費用)

6,850-(2,660-110)

=4,700万円

※土地売却諸費用:4%想定

 

と考えられます。

若干、工数が多いものの、

 

積算評価≒物件価格のまま

想定利回り10.3%の見込み

と考えられるのではないでしょうか。

 

積算評価も利回りも捨てきれない!

という方につきましては、

本物件にて収益性UP

狙ってみてはいかがでしょうか。

 

最後までご覧いただきまして

ありがとうございます。

 

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担当:中里
メール:nakazato@family-group.jp
電話:070-4565-9838

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