《弊社売主》土地値◎ 外壁修繕済み×土地値×年930万円の減価償却で安定した資産形成　担 当｜杉

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの杉です。

本日は、
《弊社売主》
《2DK×高稼働》
《利回り7%後半》
《外壁修繕済》
《三方接道》
と、バランスが良く
出口戦略も見据えやすい物件です。

税圧縮をしながら、
土地値の下支えを活かして
安定した運用が見込める物件です。

築古で懸念される、修繕と入居付けは
・5年前に外壁塗装済み
・エリア+2DKのファミリータイプ
でカバーができそうです。

弊社売主のため自己資金を抑えることもでき、
ご年収が高く、自己資金を抑えて
資産形成・運用をされたい方は
是非ご検討ください。

担当　：杉
メール：takashi.sugi@family-group.jp

＝＝＝＝＝＝＝《物件概要》＝＝＝＝＝＝＝
■所在地　 ：千葉県市川市
■交通　　 ：JR武蔵野線『市川大野』駅
　　　　　　　徒歩12分
■土地面積 ：478.47㎡(約144.74坪)
■建物面積 ：334.22㎡(約101.1坪)
■構造　　 ：木造2階建
■建築年月 ：1994年6月(築27年)
■物件価格 ：7,440万円
■想定収入 ：約586.8万円
■満室利回 ：約7.89％
■接道　　 ：北側公道 幅員約10m
　　　　　　東側公道 幅員約8m
　　　　　　南側公道 幅員約3.6m
■間取り　 ：2DK(メゾネット)×7戸
　　　　　　　うち6戸稼働中
■その他　 ：弊社負担で空室1部屋修繕
【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み
/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、
お取引ができない場合がありますのでご注意ください。
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 アクセス 

本物件は、
JR総武線「市川大野」駅より徒歩12分
に位置しています。

「市川大野」駅からは、
西船橋駅まで6分
船橋駅まで14分
と、県内の主要駅までアクセスできます。

また、市川市では子育て支援課があり、
内容として「児童手当」や
「子ども医療費助成」等、
子どもに関わる手当があり
ファミリー層が生活しやすい環境
が整っています。

総務省のデータを基にした市川市の人口推移
をみると、本エリアは将来的にも
一定の賃貸需要が見込めそうです。

ファミリー需要が見込みやすいエリアのため、
2DKの本物件との親和性が高く、
入居付けが見据えやすいのではないでしょうか。




 資産性 

本物件周辺の土地は以下の通り
坪40万円前後で取引されています。

仮に本物件を40万円/坪とすると
40万円×約142坪＝5,680万円
と物件価格の約76%の実勢土地値です。

路線価(8.6万円/㎡)に対して
実勢土地値が上振れる立地ですので、
将来的に戸建用地として出口を見据えると、
利益が見込みやすいのではないでしょうか。


 税効果 

本物件は
建物割合50%まで調整可能で
所得が高い方は税効果を活かした
お取組みが検討できます。

建物価格は最短4年で償却し、
約930万円/年
の経費計上が可能です。

所得が高く税負担が大きい方につきましては
税効果を活かして
より高い投資効率での運用
が期待できそうです。


 収支 

お客様のご状況にもよりますが
3期連続ご年収1,000万円以上の方は、
【金利~2.45%  30年  80％~融資】
という融資がご提案できそうです。
(お借入れがある方でもお気軽にご相談ください。)

この場合、以下のような収支が想定されます。


※お客様のご状況によって異なります。
個別具体的な収支についてはお気軽にお問い合わせください。

自己資金約1,636.8万円
(頭金20%+諸費用約2%)に対し、
年間約455.9万円の
税引き後キャッシュフローと想定され、
約27.8％の自己資金利回り
も期待できそうです。

上記の税効果の基盤である減価償却費は
売却時に譲渡税として課税されます。

ただ、6年目以降の売却ですと
長期譲渡の税率は約20%ですので、
所得税・住民税率との差から
約30%の税圧縮効果と考えられます。

加えて、手前で資金回収ができることから
税引後キャッシュフローを
次の運用資金として活用する
ことも可能ですので、
より効率的な資産運用を検討できそうです。

物件の詳細や融資条件、
その他投資の個別相談をご希望の方は
下記のフォームより
お気軽にお問い合わせください。

最後までお読みいただき
ありがとうございました。

担当　：杉
メール：takashi.sugi@family-group.jp