~杉並区にて積算価格割合93%以上~【土地約290㎡(約88坪)付き/積水ハウス施工】資産性◎1棟アパート

2020/01/20

いつもご覧頂きましてありがとうございます。
ファミリーエージェントの柴田です。

本日ご紹介させて頂く物件は、
杉並区にて土地293.11㎡付き
市場に出回ることのない物件のご紹介です。

さらに!!!

本物件は12,800万円10,980万円まで
価格交渉の余地ありと伺っておりますので
収益性・資産性ともに期待ができる物件となりそうです。

~物件ポイント~

★希少性◎資産性◎
積算価格割合93%以上
実勢土地値>物件価格
土地約290㎡(約88坪)付※実測


★賃貸需要の高い「杉並区」
最寄り駅『南阿佐ヶ谷駅』
9/10戸 高稼働中!

建物の安全性◎軽量鉄骨造
積水ハウス施工


--------------------≪物件概要≫---------------------
■所在地  :杉並区成田東1丁目
■交通①  :丸ノ内線『南阿佐ヶ谷駅』徒歩14分
■交通②  :丸ノ内線『新高円寺駅』徒歩15分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :293.11㎡(約88.66坪)※実測
■都市計画 :市街化区域
■用途地域 :第1種低層住居専用地域
■建ぺい率 :50%
■容積率  :100%
■建物面積 :242.76㎡(約73.43坪)
■構造   :軽量鉄骨造2階建
■建築年月 :昭和58年8月(築37年)
■物件価格 :12,800万円10,980万円
■満室賃料 :759.6万円
■満室利回り:5.93%約7%
■接道   :東 公道 約5.9m
■間取り  :1DK×9戸、1K×1戸
■稼働状況 :9/10戸 高稼働中
■備考   :積水ハウス施工駐車場3台分付
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《 物件について 》
※前面路線価


本物件の前面路線価は35万円であり、
35万円×土地293.11㎡で試算した場合
土地積算は、約10,250万円となり、
積算価格割合は約93%となります。

※レインズ土地成約事例


また、レインズの土地成約事例を見てみますと
建ぺい率/容積率が本物件と同じで、
本物件を2筆に分筆したような土地が
144万円/坪で成約をしていることから

本物件の実勢土地値は、
130~150万円/坪と仮定することができ、
140万円×約88坪と試算した場合
実勢土地値は約12,320万円となります。
※物件価格10,980万円(価格交渉後)

上記より、本物件は、
積算価格割合は93%以上
実勢土地価格>物件価格
資産性の高さがご理解頂けるかと存じます。

さらに、本物件は積水ハウス施工の物件ですので、
建物につきましてもご安心頂ける内容となっております。

《 エリアについて 》
本件は丸ノ内線『南阿佐ヶ谷駅』徒歩14分に位置しております。
最寄り駅の『南阿佐ヶ谷駅』まで多少駅距離がございますが、
自転車置場・駐車場3台分付きという点を踏まえると
賃貸需要の大きな懸念点とはならないかと思われます。

なお、ターミナル駅である
「新宿駅」までは乗車約11分
アクセスすることが可能でして、
非常に賃貸需要の高いエリアでございます。


同エリアにて290㎡以上の纏まった土地
市場に出回ることは少なく、
本件においては、前面道路が公道かつ
ほぼ正方形の整形地となっていることから
希少性の高さがご理解頂けるかと存じます。
※上記「前面路線価」参照

《 最後に 》
本物件においては冒頭でも申し上げた通り
約88坪 】と纏まった土地となっており、
長期運用後、将来的に戸建用地として
検討の方にもご検討頂ける内容と言えるでしょう。

本物件のような資産性が高い物件ですと
金融機関からの信用棄損をしにくく
返済が進み残債が減ってきますと、
担保余力も生まれてきます。

金融機関によっては、担保物件により
融資条件が良くなる金融機関もございますので
本物件は買増しをご検討されている方に
最適な物件と言えるのではないでしょうか。

なお、ご融資の内容つきましては、
お客様の資産背景や現在のご状況により
ご提案させて頂く内容が異なってまいりますので
詳細については個別にてご提案させて頂きます。

最後までお読み頂きありがとうございました。

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