《資産性×税効果》土地値◎ 都内 駅徒歩11分 満室稼働予定　担 当：杉

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの杉です。

本日は、
西武池袋線『保谷』駅 徒歩圏にて
①住環境◎
②満室稼働予定
③土地積算が売価の約76%
④実勢土地値が売価の約92%
⑤建物割合50%調整可能
⑥諸条件交渉可能
等、好条件の多い物件のご紹介です。

都内の物件で税圧縮ができ、
土地値の下支えによる安定した資産性
も両立できる案件は
稀少性が高いかと存じます。

今月中の契約であれば
年内引き渡しの可能性もあり、
ご年収の高い方は税圧縮が可能です。

ご興味がありましたら
以下より詳細をご確認ください。

＝＝＝＝＝＝＝《物件概要》＝＝＝＝＝＝＝
■所在地　 ：東京都 西東京市 東町4丁目
■交通　　 ：西武池袋線『保谷』駅 徒歩11分
■土地面積 ：306.65㎡(約92.76坪)
■建物面積 ：276.64㎡(約83.68坪)
■構造　　 ：木造2階建
■建築年月 ：1985年12月　築35年
■物件価格 ：9,800万円
■想定収入 ：658.8万円
■満室利回 ：約6.72%
■接道　　 ：北側/東側 公道 幅員約4.5m
■間取り　 ：Ⅰ棟 1K×6戸　Ⅱ棟 2DK×4戸
　　　　　　 (申し込みがあり満室稼働予定)
【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み
/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、
お取引ができない場合がありますのでご注意ください。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

 周辺環境 

本物件は
西武池袋線『保谷』駅より徒歩11分
に位置しています。

本物件から保谷駅へ向かう道中にある
「かえで通り商店街」には
飲食店やサービス業、医療機関等
幅広いジャンルの店が軒を連ねています。



駅周辺は過去に再開発されており、
バスロータリーや交番、
大型スーパーや飲食店等、
大規模な店も多く
利便性の高いエリアです。

この後ご説明する交通の利便性も相まって
今後も長期的な需要を期待できます。


 アクセス 

本物件の最寄りである『保谷』駅は、
JR山手線など8路線が
乗り入れしている池袋駅だけでなく、
東京メトロ副都心線へも
直通運行となっていることから、
渋谷駅まで乗り換えなくアクセス可能です。

さらに、
保谷駅始発の電車もあるため、
乗り換えなく座ってアクセスができることは
利用者にとって魅力ではないでしょうか。

都心部へ通勤・通学する幅広い層との親和性
が覗えます。




 資産性 

本物件の路線価は24.5万円/㎡です。

土地積算価格は
24.5万円/㎡×306.65㎡
=約7,512.9万円 となり、
売値に対し約76%となります。

また、以下は本物件同様の東町4丁目で
同様の用途地域・建蔽容積率の
直近10年間土地成約事例です。



本物件は、
約306.65㎡の角地・整形地です。

路線価に対して実勢土地値が上振れる
立地ですので、
将来的に戸建用地として出口を見据えると、
利益が見込みやすいのではないでしょうか。

本エリアの最低敷地面積は110㎡のため、
2区画の住宅用地としての出口も
見据えられそうです。


 税効果 

本物件は
建物割合50%まで調整可能で
所得が高い方は税効果も活かした
お取組みが検討できます。

建物価格は最短4年で償却し、
約1,225万円/年
の経費計上が可能です。

所得が高く税負担が大きい方につきましては
税効果を活かして
より高い投資効率での運用
が期待できそうです。


 収支・融資 

ご年収1,000万円以上の方は
弊社と付き合いのある金融機関にて
《90%~融資 金利~2%前半 25年前後 》

お借入れの少ない方は、
《 80%融資 金利2.9% 期間30年 》
でも融資のご検討が可能です。
※共同担保の活用でフルローンも

仮に《 80%融資 金利2.9% 期間30年 》
で取り組まれた場合、
以下のような収支が想定されます。


※お客様のご状況によって異なります。
個別具体的な収支についてはお気軽にお問い合わせください。

上記の場合、
頭金20%+購入時諸費用約7%の
自己資金約2,646万円に対し、
年間約578.1万円の
税引き後キャッシュフローと想定され、
約21.8％の自己資金利回り
を期待できそうです。

所得が高い方につきましては
本物件にて税効果を活かして
投資効率の高い運用を検討してみては
いかがでしょうか。

さらに土地の実勢価格が
のため、
出口戦略として借入価格に近い売却も
期待できます。
そのため毎年の元本返済額が含み益となり
売却時に利益として確保できそうです。

毎年の元本返済額 約391.5万円が
含み益の増加になるため、
最大で年間969.6万円の純資産拡大
が期待できるのではないでしょうか。

具体的に取り組みをご検討いただける方は
・自己資金の調整
・多少の価格交渉(今月中契約が前提)
・3期連続 年収2,000万円以上の方は
　さらに高い融資割合での融資提案
等、ご相談いただければ対応します。

物件の詳細や融資条件、
その他投資の個別相談をご希望の方は
下記のフォームより
お気軽にお問い合わせください。

最後までお読みいただき
ありがとうございました。

担当　：杉
メール：takashi.sugi@family-group.jp