【土地値割合約90%×利回り約10%相当】外壁・外構修繕工事済みの1棟アパート

2019/10/01


いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの平井です。

本日ご紹介する新規物件はこちらになります。

◆実勢土地値が販売価格の約9割!2,450万円
→土地値の下支えがあり、出口が見据えやすく、低ロットで流動性◎

◆H24年外壁塗装/H28年外構工事実施
→修繕費でのキャッシュアウトリスクを抑えた運用が見込めます

◆仲介手数料無料×登記費用売主負担
→自己資金を抑えた取り組みが検討可能です



ご興味がございましたら、是非下記をご覧ください。


≪お問い合わせはこちら≫
担当者:ファミリーエージェント 平井
Mobile:070-4565-9994
Email :hirai@family-group.jp
LINE :https://works.do/R/ti/p/hirai@family-group.jp

------------------物件概要--------------------
◆所在地   :千葉県花見川区作新台1丁目
◆交通    :京成本線「八千代台」駅 徒歩15分
◆土地権利  :所有権
◆土地面積  :209.35㎡(約63.33坪)
◆都市計画  :市街化区域
◆建ぺい/容積 :50%/100%
◆建物面積  :153.12㎡(約46.32坪)
◆構造    :木造瓦葺2階建
◆建築年月  :平成2年2月築 
◆物件価格  :2,450万円 
◆想定家賃収入:230.4万円
◆満室利回  :9.4% ※仲介手数料無料・登記費用売主負担の為実質10%相当
◆接道    :南東側 公道 約4m
       :南西側 公道 約4.9m ※公道角地
◆間取り   :2DK×4戸

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【 本物件のポイント 】

本物件の魅力として、
<駐車場付きファミリータイプ・土地値の下支え・修繕実施済み>
が挙げられます。

【駐車場付きファミリータイプ】

本物件は、京成本線「八千代台」駅から徒歩15分に立地しております。

「23区内駅徒歩3分」などと比較すると、駅力・駅距離ともに抜群の条件ではありませんが、
「全戸駐車場付きでファミリータイプの間取り」である点と、
「自家用車の利用者数が最も多いのは、1都3県の中では千葉県」である点から、
一定の賃貸需要が見込めそうです。



また、本物件の平均賃料4.8万円/戸という賃料設定についても適正であると考えられ、
周辺の類似物件の成約事例を見ると、4.5~5.0万円/戸で成約していることが分かります。



本物件は駐車場賃料込みで平均4.8万円/戸となっていることから、
相場と比較して低め~同水準の賃料設定であることがうかがえます。

入居付けに関しても、スピード感良く決まるのではないでしょうか。

【土地値の下支え】

本物件周辺の類似した土地形状(公道角地)の成約事例を見ると、
整形地ではないものの、約41.96万円/坪で成約しております。



堅めに見て、仮に本物件の土地値を35万円/坪とすると、有効宅地面積は約63.33坪なので、

35万円×63.33坪≒2,216万円

販売価格に対して約9割となっていることが分かります。

売価の9割以上の土地値の下支えから、
出口についても見据えやすい物件となっております。

【修繕実施済み】

本物件、平成24年に外壁塗装平成28年外構工事を実施しております。

また、現在の空室の原状回復工事につきましても、
売主負担にて実施予定でございますので、
今後の修繕でのキャッシュアウトリスクを抑えた、安定した運用が期待できます。


【 本物件の融資・運用について 】

お客様のご属性によっては、

金利3.9% 融資期間30年 ~100%ローン
※要共同担保

100%ローンでの想定簡易シミュレーション
満室想定賃料 :   230.4万円
空室損・運営費:  約▲46.1万円(満室想定賃料の約20%)
ローン返済  : 約▲138.6万円
――――――――――――――――
 税前CF   :   約45.7万円

上記の試算ができます。

※お客様のご属性に依っては、
<金利3% 融資期間25年 融資額~90%>
などの融資条件も検討可能です。

土地値の下支えと流動性のある価格帯から出口についても見据えやすく、
賃料設定と修繕済みという点から、入居付け◎で修繕によるキャッシュアウトリスクを抑えた
安定した運用が期待できる物件です。

1棟目のご購入を検討されている方におすすめの物件でございます。


なお、お客様のご属性、お取り組みの方法等によって、
今回ご紹介させていただいている融資条件など、
投資の内容は大きく変わってまいります。

今回の記事ではご紹介しきれない点が多くございますので、ご興味のある方におかれましては、
個別にご対応をさせて頂きますので、下記よりお問合せください。

ご質問や現地の確認、融資のご相談などお気軽にご相談ください。

本日も最後までご覧いただきありがとうございました。

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