【価格変更】利回り11.59%相当×2,000万円台、土地値の下支えも見込める1棟アパート

2019/11/17

本日は価格変更により利回り11.58%相当の収益性に加え、
(※仲介手数料不要・登記費用売主負担のため)
土地値の下支えも見込める大規模修繕済みの1棟アパートをご紹介です。

千葉市内駅徒歩10分の立地で、
収益性と資産性を兼ね備え、2,000万円台・大規模修繕済み

好条件の揃った珍しい収益物件ではないでしょうか。

~おすすめポイント~
☆収益性:利回り11.59%相当・価格2,660万円
☆資産性:周辺成約事例「坪30万円」…土地値割合 約94%
☆令和元年8月 大規模修繕済み(外壁・屋根・鉄部)

《物件概要》
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■所在地   :千葉市花見川区柏井4丁目
■交通    :京成本線「京成大和田」駅 徒歩10分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :277.25㎡(84.02坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :50%
■容積率   :100%
■建物面積  :185.48㎡(56.21坪)
■構造    :軽量鉄骨造スレート葺2階建
■建築年月  :平成2年4月(築29年)
■物件価格  :2,980万円→2,660万円
■想定家賃収入:289.8万円
■満室利回り :10.03%→10.59%
        (仲手不要・登記費用売主負担の為、利回り11.59%相当

■接道    :南西側 公道 幅員約4.9m
■間取り   :1R×8戸+駐車場3台(5/8戸稼働中+2部屋手続き中・1部屋申込有)
■その他   :仲介手数料不要・登記費用売主負担
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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。



【物件について】
・大規模修繕
本物件は売主負担にて令和元年8月に外壁・鉄部・屋上修繕を実施致しました。
築古物件で気になる運用中の修繕リスクが抑えられるのではないでしょうか。



・空室
本物件は3部屋空室があり、売主負担にて原状回復工事を行っております。

物件の修繕と並行して行われていたため、工事後から募集活動をしておりましたが、
現在空室のうち、2部屋は契約の手続き中であり、更に、最後の1部屋も申し込みが入りました。
まだ入居が確定はしていないものの来月に入る頃には高い稼働率が期待されます。

・土地値
REINSにて近隣の取引事例を調べると坪30万円前後での取引がございました。


約84.02坪の整形地で公道接道の本地は
坪30万円×約84.02坪=約2,520万円
販売価格の94%程度の土地値が想定されます。


土地値の下支えが見込め、2,000万円台の売価から
出口の想定しやすい物件ではないでしょうか。


【エリア】
本物件は京成本線「大和田」駅 徒歩10分の場所に位置しております。

上記駅からは「京成津田沼 」駅まで約10分、「船橋」駅まで約20分と
県内主要駅へアクセスが良好でございます。

また浅草線と直通運転を行っている為、
「日本橋」駅や「新橋」駅まで乗り換えなしでアクセス可能でございます。


駅徒歩10分の立地約23㎡広めの1R+ロフトの間取りである本物件は
安定した賃貸需要が見込めるのではないでしょうか。

【融資・運用】
ご状況にもよりますが、次の2つの融資が想定されます。

①の条件の場合、年間約90.5万円の税引き前CFが想定され、
土地値の下支えから元本の返済分を含み益として見込むことが可能です。
そのため6年後…約400万円、10年後…約709万円と見込めます。

また②の条件の場合、「仲介手数料不要・登記費用売主負担」のプランにより、
購入時の自己資金が約80万円程度で取り組むことが可能です。

投下資金を80万円と仮定すると、年間約72.6万円の税引き前CFが見込めるため
自己資金利回り90.8%が想定されます。

本物件は資産性と収益性を兼ね備え、大規模修繕済みで売価2,660万円と
非常にお取り組みやすい物件ではないでしょうか。

売却まで踏まえた想定収支やレントロール等詳細資料が欲しい方、融資のご相談等は下記フォームよりお問い合わせください。

株式会社 ファミリーエージェント
担当:坂間 純悟
Mobile:070-4565-9336
Email:sakama@family-group.jp
LINE:https://works.do/R/ti/p/sakama@family-group.jp

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