【投資効率◎】利回り11.65%相当！駅徒歩10分×大規模修繕中1棟AP

いつもご覧いただきありがとうございます。

本日は投資効率を重視した方におススメの
利回り11%超の再生物件をご紹介です。


収益性の高さに加え、
修繕リスクも抑えられるため
年間のCFを大きくとっていく運用が期待されます。

また、自社限定のご紹介で
投下資金を抑えてリターンを得ていく
投資効率の高い運用も可能です。


＜ おススメポイント ＞
・効率性◎ 自己資金 約200万円～
・利回り11.65%相当 (仲介手数料0円、登記費用売主負担の為)
・売主負担にて大規模修繕中（外壁塗装、空室原状回復等）
・敷地面積 約128坪×角地！


詳細は以下をご覧ください。





《 物件概要 》
=============================================
■所在地 　　　：埼玉県所沢市西狭山ケ丘1丁目
■交通 　　　　：西武池袋線『狭山ヶ丘』駅 徒歩10分
■土地権利 　　：所有権
■土地面積 　　：約423.94平米（約128.24坪）
■都市計画 　　：市街化区域
■用途地域 　　：第一種低層住居専用地域
■建ぺい/容積  ：60％ / 100％
■建物面積　　：313.46平米（約94.82坪）
■構造　　　　：鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺2階建
■建築年月　　：昭和62年7月築
■物件価格　　：6,850万円
■想定家賃収入：約754.8万円
■満室利回り　：約11.02％→11.65%相当
　　　　　　　　※仲介手数料不要・登記費用売主負担のため
■接道　　　　：北西側（公＋私）道　幅員約5.0m
　　　　　　　　南西側　私道　幅員約4.2ｍ
■間取り 　　  ：1K×18戸
=============================================
【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡／近隣への聞き込み／他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


＜　物件について　＞

・大規模修繕
本物件の特徴として、
売主負担にて大規模修繕中という点がございます。




中古の物件を取得する際に修繕の有無は気になるところですが、
現在、外壁塗装、共有部高圧洗浄、空室原状回復工事を行っており、
今後の修繕費用を抑えた運用が想定されます。



・敷地形状
本地は、角地に位置する約128坪の整形地でございますので、
土地として使いやすい点も魅力の1つでございます。




幹線道路から1本入った場所で周辺には戸建ても多い環境ですので、
長期で運用した後に建て替えや戸建て用地としての出口も検討されます。

そのため、前所有者も "土地として売却" を考えていたため、
あえて賃貸募集を行わず、空室が多くなってしまったという経緯がございます。


・空室について
空室が多いと不安になる方もいらっしゃると思いますが、
本件の場合は原状回復工事費用を抑えられることに加え、
ブレの少ない収支を見込みやすいというメリットもございます。




中古の高利回りの物件は相場より高い賃料の部屋があり
利回りが高くなっている場合がございます。

本件の募集賃料は約3万円を想定しておりますが、
周辺成約事例を踏まえると現在の賃料が底値と考えられますので、
運用中の賃料下落が起こりにくく、同程度の収益性が維持されそうです。


ただ物件の取得後からローンの返済は始まってしまうため
空室が多い場合は入居が付くまで
手出しが発生してしまう可能性はございます。

そのため、修繕→募集・入居付けまで
多少時間がかかってしまう想定から
5か月の家賃保証がついております。
　例）8月引き渡し→9月~翌年1月まで保証


現状、空室は多いですが今後も同程度の収益性が見込め、
家賃保証により空室のデメリットを抑えた運用も可能なため
収益性を重視した運用をお考えの方におススメの物件です。



＜　収支・運用　＞

本物件は収益性が高いため、
融資割合の高い融資でもCFを取っていく運用が想定されます。

特に、ご自宅や残債のない区分マンションなどをお持ちの方ですと、
共同担保として活用することで、次のような融資が想定されます。

《金利2.9%　期間30年　100%融資》の場合
　満室賃料：約754.8万円
　空室損　：約  75.4万円（10%想定）
　運営費　：約113.2万円（15%想定）
　返済額　：約342.1万円
　------------------------------
　税前CF　：約224.1万円
　⇒フルローンでも売価の約3.3%の水準でございます。


本件は自社限定で「仲介手数料不要・登記費用売主負担」のご紹介のため、
購入時の諸費用が約200万円でお取り組みいただけます。

そのため、上記条件の場合、
約200万円の投下→約224.1万円のリターンと、
投下資金を1年以内に回収と
投資効率の高い運用が期待されます。




そして運用中はCFの高さを活かして
 5年CF累計：約1,102万円
10年CF累計：約2,182万円
とCFが積みあがることが想定されますので、
次の物件の投下資金に繋げることも考えられる物件ではないでしょうか。




＜　エリア　＞


本物件は、西武池袋線「狭山ヶ丘」駅徒歩10分に位置しております。

最寄り駅である狭山ヶ丘駅からは、
「池袋」駅まで約32分
「新宿」駅まで約37分
と、都内への通勤通学の利便性が高いことが伺えます。

また、再開発が進む「所沢」駅までも乗車約8分と
都内への通勤・通学者だけでなく、
所沢エリアを生活圏に、家賃を抑えたい方からの賃貸需要が見込めます。




更に、本物件は『所沢入間バイパス』まで140ｍという立地です。

バイパス沿いにはコンビニや飲食店などチェーン店が出店しているほか、
車で約10分で三井アウトレットパークやイオンなどの
大型所業施設にもアクセス可能となっております。


駅徒歩10分の立地で交通アクセスを活かした駅利用者に加え、
自動車を中心に生活する方など
幅広い賃貸ニーズが見込めるのではないでしょうか。



CFを多く取りながら支出を抑えられ
購入時の諸費用も少なく取得できるため、
投資効率を重視した方におススメの物件です。


販売図面・レントロール等の詳細資料が欲しい方、
融資や運用等のご相談は下記フォームよりお問い合わせください

最後までご覧いただきありがとうございました。


担当：坂間　純悟
Mobile：070-4565-9336
Email：sakama@family-group.jp
LINE：https://works.do/R/ti/p/sakama@family-group.jp