《資産性×税効果》土地値◎ 都内 駅徒歩11分 満室稼働予定 担 当:杉

2021/11/11



いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの杉です。

本日は、
西武池袋線『保谷』駅 徒歩圏にて
①住環境◎
満室稼働予定
③土地積算が売価の約76%
④実勢土地値が売価の約92%
⑤建物割合50%調整可能
等、好条件の多い物件のご紹介です。


都内の物件で税圧縮ができ、
土地値の下支えによる安定した資産性
も両立できる案件は
稀少性が高いかと存じます。

今月中の契約であれば
年内引き渡しの可能性もあり、
ご年収の高い方は税圧縮が可能です。


ご興味がありましたら
以下より詳細をご確認ください。

=======《物件概要》=======
■所在地  :東京都 西東京市 東町4丁目
■交通   :西武池袋線『保谷』駅 徒歩11分
■土地面積 :306.65㎡(約92.76坪)
■建物面積 :276.64㎡(約83.68坪)
■構造   :木造2階建
■建築年月 :1985年12月 築35年
■物件価格 :9,800万円
■想定収入 :658.8万円
■満室利回 :約6.72%
■接道   :北側/東側 公道 幅員約4.5m
■間取り  :Ⅰ棟 1K×6戸 Ⅱ棟 2DK×4戸
       (申し込みがあり満室稼働予定)
【現地確認時】
現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】
管理会社への連絡/近隣への聞き込み
/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、

お取引ができない場合がありますのでご注意ください。
====================

 周辺環境 

本物件は
西武池袋線『保谷』駅より徒歩11分
に位置しています。

本物件から保谷駅へ向かう道中にある
「かえで通り商店街」には
飲食店やサービス業、医療機関等
幅広いジャンルの店が軒を連ねています。



駅周辺は過去に再開発されており、
バスロータリーや交番、
大型スーパーや飲食店等、
大規模な店も多く
利便性の高いエリアです。

この後ご説明する交通の利便性も相まって
今後も長期的な需要を期待できます。


 アクセス 

本物件の最寄りである『保谷』駅は、
JR山手線など8路線が
乗り入れしている池袋駅だけでなく、
東京メトロ副都心線へも
直通運行となっていることから、
渋谷駅まで乗り換えなくアクセス可能です。

さらに、
保谷駅始発の電車もあるため、
乗り換えなく座ってアクセスができることは
利用者にとって魅力ではないでしょうか。

都心部へ通勤・通学する幅広い層との親和性
が覗えます。




 資産性 

本物件の路線価は24.5万円/㎡です。

土地積算価格は
24.5万円/㎡×306.65㎡
=約7,512.9万円 となり、
売値に対し約76%となります。

また、以下は本物件同様の東町4丁目で
同様の用途地域・建蔽容積率の
直近10年間土地成約事例です。



本物件は、
約306.65㎡の角地・整形地です。

路線価に対して実勢土地値が上振れる
立地ですので、
将来的に戸建用地として出口を見据えると、
利益が見込みやすいのではないでしょうか。

本エリアの最低敷地面積は110㎡のため、
2区画の住宅用地としての出口も
見据えられそうです。


 税効果 

本物件は
建物割合50%まで調整可能で
所得が高い方は税効果も活かした
お取組みが検討できます。

建物価格は最短4年で償却し、
1,225万円/年
の経費計上が可能です。

所得が高く税負担が大きい方につきましては
税効果を活かして
より高い投資効率での運用
が期待できそうです。


 収支・融資 

ご年収1,000万円以上の方は
弊社と付き合いのある金融機関にて
《90%~融資 金利~2%前半 25年前後 》

お借入れの少ない方は、
《 80%融資 金利2.9% 期間30年 》
でも融資のご検討が可能です。
※共同担保の活用でフルローンも

仮に《 80%融資 金利2.9% 期間30年 》
で取り組まれた場合、
以下のような収支が想定されます。


※お客様のご状況によって異なります。
個別具体的な収支についてはお気軽にお問い合わせください。

上記の場合、
頭金20%+購入時諸費用約7%の
自己資金約2,646万円に対し、
年間約578.1万円の
税引き後キャッシュフローと想定され、
21.8%の自己資金利回り
を期待できそうです。

所得が高い方につきましては
本物件にて税効果を活かして
投資効率の高い運用を検討してみては
いかがでしょうか。

さらに土地の実勢価格が
のため、
出口戦略として借入価格に近い売却も
期待できます。
そのため毎年の元本返済額が含み益となり
売却時に利益として確保できそうです。

毎年の元本返済額 約391.5万円が
含み益の増加になるため、
最大で年間969.6万円の純資産拡大
が期待できるのではないでしょうか。

物件の詳細や融資条件、
その他投資の個別相談をご希望の方は
下記のフォームより
お気軽にお問い合わせください。

最後までお読みいただき
ありがとうございました。

担当 :杉
メール:takashi.sugi@family-group.jp

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