《自己資金約220万円可能性有》 【利回り10%超・大規模修繕実施予定】1棟AP

2020/05/24

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの田頭です。

 

本日ご紹介致します物件は《自己資金約220万円可能性有》
【利回り10%超・大規模修繕実施予定】1棟APです。

 

資産形成をお考えの方に是非ご検討頂きたい物件となっております。

おススメポイント
利回り10.83%相当
大規模修繕実施予定
5ヵ月の家賃保証あり
*土地100坪over×角地

 

《 物件概要 》
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■所在地    :埼玉県所沢市西狭山ケ丘1丁目
■交通     :西武池袋線『狭山ヶ丘』駅10分
■土地権利   :所有権
■土地面積   :約423.94平米(約128.24坪)
■都市計画   :市街化区域
■用途地域   :第一種低層住居専用地域
■建ぺい/容積 :60% / 100%
■建物面積  :313.46平米(約94.82坪)
■構造    :鉄骨造亜鉛メッキ鋼板葺2階建
■建築年月  :昭和62年7月築
■物件価格  :7,360万円
■想定家賃収入:約754.8万円
■満室利回り :約10.26%
        ⇒仲介手数料無・登記費用売主負担のため10.83%相当
■接道    :北西側(公+私)道 幅員約5.0m
        南西側私道 幅員約4.2m(位置指定)
■間取り    :1K×18戸


【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【運用について】
本物件は大規模修繕実施予定+原状回復工事実施予定の
高利回り物件となっております。

 

融資条件としては下記条件が想定出来そうです。
・《金利:2.9%~3.3% 融資期間:30年 融資割合:フルローン》※要共同担保
・《金利2.8%前後 期間20~25年 90~100%融資》※特定地域にお住まいの方

 

《金利:2.9% 融資期間:30年 融資割合:フルローン》※要共同担保

 

満室賃料:約754.8万円
空室損 :約 75.4万円
運営費 :約113.2万円
返済額 :約367.6万円
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年間CF :約198.6万円

 

となる試算です。

 

損益分岐入居率:約63%未満となり、
仮に8部屋空室になった場合でも収入>支出となる試算で御座います。

 

元売主様が募集を行っていなかった経緯があり、
11戸/18戸稼働となっております。

 

7部屋は家賃保証5ヵ月付いていることもあり、
収入よりも支出が多くなってしまうことは考えにくく、
安全性の高い投資内容と言えるのではないでしょうか。

 

【費用について】
《初期費用について》
本物件は仲介手数料無・登記費用売主負担のため、
購入時の諸費用を抑えて購入することが可能です。

 

上記の融資でお取組みの場合、購入時の自己資金は
【約515万円→約220万円】となり、約295万円圧縮することが可能です。

 

また、自己資金を約1.1年での回収目処が立つため、
次の投資に繋げやすい内容となっております。

 

《修繕》
売主にて大規模修繕実施予定(外壁塗装、共有部高圧洗浄、空室原状回復)となっており、運用中の修繕コストを抑えることも可能です。

 

 

①外壁修繕
仮に、本物件が修繕を行っていなかった場合、
延べ床面積の平米あたり約1万円かかる修繕費の目安からすると、
約313万円のコストを削減した運用が可能となります。

 

②原状回復工事
10~25㎡の原状回復工事の目安は
1部屋あたり7.5万円となりますので
約52万円のコストを削除した運用が可能となります。

 

以上から、
約660万円の費用をかけずに運用することが出来、
年間キャッシュフローを十分に確保できるという
収入は高く、支出は低くという理想的な投資内容ではないでしょうか。

 

【エリア・賃貸付けについて】
本物件は西武池袋線「狭山ヶ丘」駅徒歩10分の場所に位置しております。

「狭山ヶ丘」駅からは、
西武池袋線で「池袋」駅まで約30分、
「渋谷」駅までは約40分と通勤通学の利便性は非常に高いです。

 

隣は再開発エリアの所沢駅となっております。


賃料をみてみると、
周辺事例:3.2~3.52万円
賃料範囲:3.0~3.5万円
と相場とあまり乖離なく相場賃料と言えそうです。

 

上記よりエリア・相場賃料と賃貸が見込める内容ではないでしょうか。

 


本物件は賃貸が見込める内容にて
大規模修繕+高利回りと安全性の高い内容となっております。
そして自己資金が約1.1年での回収目処ありと
効率的な資産形成が見込める物件と言えそうです。

 

資産形成をお考えの方に是非ご検討頂きたい物件となっております。

 

物件の詳細や融資についてもお気軽にお問合せ下さいませ。
最後までご覧頂きありがとうございました。

 

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担当:田頭
携帯:070-4566-0332
Mail:tagashira@family-group.jp
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