JR総武・中央緩行線×小岩駅×築17年×公道角地

2019/09/25

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの田頭です。

本日ご紹介させて頂くのは
JR総武・中央緩行線「小岩駅」×公道角地の物件です。

おすすめポイント
築17年の木造!
平成27年9月外壁塗装・屋根補修済み
JR総武・中央緩行線「小岩」駅 徒歩13分
公道角地


------------------物件概要--------------------
■所在地   :葛飾区細田1丁目
■交通①   :JR総武・中央緩行線「小岩」駅 徒歩13分
■交通②   :京成本線「京成小岩」駅 徒歩16分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :129.22㎡(約39.08坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第2種低層住居専用地域
■建ぺい率  :50% 
■容積率   :150% 
■建物面積  :145.88㎡(約44.12坪)
■構造    :木造ストレート葺2階建
■建築年月  :平成14年7月(築17年)
■物件価格  :6,500万円
■想定家賃収入:約456万円
■満室利回り :約7%
■接道①   :南側 公道 幅員約5.8m
■接道②   :東側 公道 幅員約7.2m
■間取り   :1K×6戸
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【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への
問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


【エリア】
本物件はJR総武・中央緩行線『小岩』駅 徒歩13分の場所に位置しております。

小岩駅は2011年から乗降客数が上がり続けており、
2018年には約13万人となっております。

 
※データは2014年度のものです


また、小岩駅から秋葉原駅まで約15分
        錦糸町駅まで約10分
アクセス良好となっております。

更に小岩駅周辺には飲食店や駅直結のショッピングセンターなどの商業施設だけでなくレトロな雰囲気が漂う商店街もあり、昔ながらの良さと生活する上での利便性どちらも兼ね備えた街となっております。

商店街

【物件について】
本物件と似たような成約事例で131.8万円/坪となっております。
仮に131.8万円/坪とした場合、
131.8万円×39.08坪=約5,153万円
となる為、築浅にも関わらず物件価格の約80%が土地値として見込めます。

上記から土地の下支えがあると言えるでしょう。
築浅の物件は売却の際に価格が下がってしまうのが特徴の1つとしてあげられますが、
本物件に関しましては土地の下支えがある為、価格がそこまで下がりにくいことが想定出来ます。

更に本物件は平成27年9月には外装塗装・屋根補修をしている為、
修繕リスクが少なく、収支がブレにくいことが想定出来ます。

賃料については下記の条件で検索したところ、
周辺の募集賃料が6.3万円に対し、本物件も6.3万円で募集している為、
相場賃料と言えるでしょう。

【融資について】
以下の内容が検討可能です。
《金利2.3% 期間28年 融資90%》 

満室賃料  約456 万円
空室損  ▲約36.4万円(8%想定)
運営費  ▲約59.2万円(13%想定)
返済額  ▲約283.5万円
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年間CF   約76.9万円

となる試算です。

本物件は築が浅いですが土地値が出ていることから、
長期運用をされたい方にお勧めの物件となっております。

そして修繕を平成27年にしているので
収支がブレにくく、リスクが少ない運用が出来るでしょう。

最後までご覧頂きましてありがとうございます。
ご興味のある方は以下よりお問合せください。

担当 :田頭
Mobile :070-4566-0332
Email :tagashira@family-group.jp

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