【JR山手線「日暮里」】駅近×築浅×出口◎

2019/10/21

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの田頭美佐です。

 

本日ご紹介させて頂くのは「日暮里×駅近×築浅」物件です。

 

おすすめポイント
JR山手線「日暮里」駅 徒歩6分
築12年!満室稼働中!
2DK!ファミリータイプ
賃料下落リスク小

 

 

 

《物件概要》
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■所在地   :荒川区西日暮里2丁目
■交通①   :JR山手線「日暮里」駅 徒歩6分
 交通②   :JR山手線「西日暮里」駅 徒歩5分
■土地面積  :136.7㎡(約41.35坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :準工業地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :300%
■建物面積  :238.47㎡(約72.13坪)
■構造    :木造 3階建
■建築年月  :2007年9月(築12年)
■物件価格  :12,500万円
■想定家賃収入:756万円
■満室利回り :6.3%
■間取り   :2DK×6戸(満室稼働中)
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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

 

【賃料について】
本物件は1部屋、10.5万円となっております。
本物件よりも古く、駅距離がある物件でも10.2万円で成約していることから賃料下落リスクが少ない物件と言えるのではないでしょうか。

 


また、HOME'Sで下記条件で賃貸の検索をしたところ
賃貸募集が少なく、競合物件が少なくなっております。
「マンション・アパート/35㎡~40㎡/2DK/駅徒歩10分以内/BT別」

 

そして日暮里の地価公示は平成25年から上がり続けているため、
賃貸需要があると言えるのではないでしょうか。

 


上記より、本物件は賃貸需要が高まっている地域であること、
築浅の物件において賃料下落リスクが大きいですが
賃料下落リスクが少ない物件と言えそうです。

 

【土地について】
周辺の土地成約事例では220万円/坪~250万円/坪となっております。

 

 

仮に230万円/坪とすると
230万円×41.35坪=9,510万円(物件価格の約7割)
と築浅にも関わらず、土地の下支えがあると言えるのではないでしょうか。

 

さらに日暮里徒歩5分という希少性のある立地ですので
「成約事例:平成20年~/西日暮里/アパート」で検索したところ4件ほどしかないこと、旧耐震でも利回り約7%で成約していることから、長期保有した後の売却で築が古くなってしまっても7%程度で売却が出来そうです。

 

 

【融資】
《金利:2.3% 融資期間:28年 融資割合:8割》

満室賃料  約756万円
空室損  ▲約60.4万円(8%想定)
運営費  ▲約98.2万円(13%想定)
返済額  ▲約484.7万円
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年間CF   約112.7万円

となる試算です。

 

本物件は日暮里徒歩6分と
立地の良さから賃貸付けがしやすくなっております。
加えて本物件は長屋になっており、共用部の清掃代がかからず
空室損・運営費をもう少し抑えての運用が想定出来ることから、
上記試算は固いと言えるのではないでしょうか。

 

さらに希少性のある立地ですので、
旧耐震でも利回り約7%でも売却がされていることから
出口の取りやすさを加味しますと純資産増加が十分見込めるでしょう。

 

最後までご覧いただきありがとうございます。
ご興味ある方は以下よりお問合せください。

担当 :田頭
Mobile :070-4566-0332
Email :tagashira@family-group.jp

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