【新宿区駅徒歩6分×利回り7.8%×土地値≧売買価格】1棟AP

2020/04/13

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの田頭です。

 

本日ご紹介させて頂きます物件は
【新宿区駅徒歩6分×利回り7.8%×土地値≧売買価格】
1棟アパートです。

 

おすすめポイント
*2駅2路線利用可能
→落合南長崎駅徒歩14分/新井薬師前駅徒歩6分
*利回り7.8%満室稼働中
土地値≧売買価格
積算評価が売価の約7割

 

------------------物件概要--------------------
■所在地 :新宿区西落合2丁目
■交通① :都営大江戸線「落合南長崎」駅 徒歩14分
■交通② :西武新宿線「新井薬師前」駅 徒歩6分
■土地権利:所有権
■土地面積:170.95㎡(51.71坪)
■都市計画:市街化区域
■建ぺい率:60%
■容積率 :200%
■建物面積:181.71㎡
■構造  :木造 2階建
■建築年月:昭和63年10月築
■物件価格:7,700万円
■満室賃料:601.2万円
■満室利回:約7.8%
■接道  :東側 私道 幅員2.37㎡/北側 私道 幅員1.8m
■間取り :1K×8戸(満室稼働中)

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは 情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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【土地について】

路線価:32万円/㎡
積算評価:32万円×170.95㎡=5,470万円

 

積算評価が物件価格の約70%を占めております。

 

本物件の周辺土地成約事例は下記の通りとなっております。
《検索条件:新宿西落合2丁目/成約事例:平成25年1月~》

 

坪単価が低い順で並べており、
1番低い場合でも164.2万円/坪となっておりました。

 


別サイトにて土地成約をみても、
160万円/坪は見込めそうで御座います。

 


仮に本物件を160万円/坪とした場合、
160万円×51.71坪=約8,200万円
実勢土地値≧売価となり、土地値の下支えが期待出来ます。

 

本物件に関しましては、都内駅徒歩6分にも関わらず、
積算評価が売価の約7割、実勢土地値≧売価と
土地の資産性が高いことから
出口で大きく値崩れすることは考えにくいのではないでしょうか。

 


【エリアについて】
「落合南長崎」駅徒歩14分、「新井薬師前」駅徒歩6分の場所に位置しております。

高田馬場駅や池袋駅に10分以内にアクセス可能と
都内主要駅にアクセスしやすく、利便性が非常に高い駅と言えそうです。

 

新井薬師前駅の500m圏内の単身世帯比率が
64%となっていること、ホームズでのホームズでの新井薬師前駅の徒歩7分以内を見ると、
需要が高くなっていることから駅距離が近い物件の賃貸需要が高く
本物件の立地・間取りがエリアの賃貸需要とマッチしていることから
今後も高稼働での運用が期待出来そうです。

 

 

また、西武新宿線沿いの大学が多くあり、
大学生からも賃貸需要も見込める内容となっております

 

上記より本物件は賃貸需要が高く、
高稼働で運用することが期待出来る為、
空室リスクが低い物件と言えそうです。

 


【賃料について】
賃貸成約事例は下記の通りとなりました。
《検索条件:新井薬師前駅徒歩10分以内/専有面積:~25㎡/~昭和63年築》

成約事例では昭和43年築のものも御座いますが、
本物件よりも高い賃料で成約していることからも
本物件の賃料は底値賃料と言えそうです。

 

本物件よりも古い物件が同じ位の賃料で成約していることから

今後の賃料下落リスクが小さく、売却時での
賃料下落に伴う「資産下落幅」も小さく見込めそうです。

 

本物件に関しては
◆「空室リスク」を抑えての運用
◆底値賃料のため、賃料下落リスクが少ない
◆都内駅近での積算評価・土地値が高く「資産性」がある

という内容のため、『安全性の高い運用』が期待そうです。

 

そのため、本物件に関しましてはリスクを抑えてお取組みされたい方や

立地を重視されている方に是非ご検討頂きたい物件となっております。

 

物件の詳細や融資についてもお気軽にお問合せ下さいませ。
最後までご覧頂きありがとうございました。

 

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担当:田頭
携帯:070-4566-0332
Mail:tagashira@family-group.jp
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