杉並区にて利回り9.52%/大規模修繕中/満室稼働中の1棟アパートをご紹介

2019/10/01

いつもご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの高木です。

本日は「杉並区和泉4丁目/価格6,880万円/利回り9.52%/満室稼働中/大規模修繕中」1棟アパートのご紹介です。

オススメポイント
☆23区内にて利回り9%超!!(収益性◎)
☆駅徒歩10分以内×満室稼働中!!
☆令和元年9月末大規模修繕済!!
☆年間100万円以上の税圧縮効果が見込める

 

【物件概要】
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■所在地   :東京都杉並区和泉4丁目19-1
■交通1    :東京メトロ丸の内線「方南町」駅 徒歩10分
        京王井の頭線「永福町」駅 徒歩12分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :92.31㎡(約27.92坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種住居地域
■建ぺい率  :50%
■容積率   :100%
■建物面積  :97.38㎡
■構造    :木造陸屋根2階建
■建築年月  :1992年6月(築28年)
■物件価格  :6,880万円
■想定家賃収入:643.2万円(自動販売機年収12万円含む)
■満室利回り :9.52%
■間取り   :1K×10戸(満室稼働中)
■その他         :※建ぺい・容積率オーバー
■備考    :屋根防水・外壁廊下修繕・外装塗装・鉄部塗装
        フリーNET・WIFI設定

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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

【エリア・アクセス】


本物件は東京メトロ丸の内線「方南町」駅 徒歩10分に位置します。山手線が通過している新宿駅まで乗車10分と都心へのアクセスも良好ですので、通学や通勤を目的とした乗車需要が見込めますので、賃貸付については問題ないでしょう。

【建物について】
本物件については、直近で大規模修繕行っているため、購入後の急なキャッシュアウトのリスクが無く、安定した運営が見込めるのではないでしょうか。

【賃料について】

上記の成約事例については、築20年時の成約事例になります。
築20年を超えた物件ですとあまり大きく賃料が下がるということは考えにくいので、本物件の賃料平均5.36万円については、相場通りの賃料設定であると言えるのではないでしょうか?

【融資・収支について】
※本物件は建ぺい・容積オーバーであることから融資先が限られてしまいます。

共同担保をお持ちの方ですと、
<金利2.9% 融資期間30年 フルローン>
収支シュミレーションについては、
満室想定収入     :約655.2万円
運営費・空室損  :▲約128.6万円
年間ローン返済 :▲約343万円
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税引き前CF   :約183.6万円
となる試算です。(自己資金:約418万円)

自己資金を多めに投下できる方ですと、
<金利2.9% 融資期間30年 融資割合80%>
満室想定収入     :約655.2万円
運営費・空室損  :▲約128.6万円
年間ローン返済 :▲約274.9万円
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税引き前CF   :約251.7万円
と自己資金を投下した分年間のCFを多めに得ることが出来ます。
(自己資金:約1,794万円)

また、本物件は個人年収1,000万円以上の方ですと”税圧縮効果”が期待できます。
仮に本物件の建物価格を物件価格の4割にて調整が可能であるとすると、
会計上の収支については、
<金利2.9% 融資期間30年 フルローン>
収支シュミレーションについては、
満室想定収入     :約655.2万円
運営費・空室損  :▲約128.6万円
建物金利分   :▲約80万円
減価償却分   :▲約688万円  
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 会計上赤字  :約240万円
となり、(所得税・住民税)が43%の方ですと、
年間103万円の税圧縮効果を見込めます。
   


23区内で税圧縮効果を見込める収益性の高い物件はいかがでしょうか?


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