【実勢土地値≧売価×利回り9.5%相当×満室稼働中】4,450万円

2020/04/18

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの柴田です。

本日は収益性資産性が高く出ます
4,450万円 2棟バルクAPのご紹介です。

ご紹介させて頂く物件の
おすすめポイントは下記の通りです。

~おすすめポイント~
☆利回り9.5%相当×満室稼働中
☆2020年4月 大規模修繕実施済
☆相場より割安賃料の為賃貸付け◎
☆実勢土地値(約4,640万円) ≧ 売価

ご興味ある方は以下詳細をご覧ください。


--------------------≪物件概要≫---------------------
■所在地 :神奈川県綾瀬市寺尾北
■交通① :相鉄本線『さがみ野』駅徒歩18分
■交通② :相鉄本線『かしわ台』駅徒歩13分
■土地権利:所有権
■土地面積:511.00㎡(約154.58坪)
■都市計画:市街化区域
■用途地域:第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率:60%
■容積率 :200%
■建物面積:278.24㎡(約84.17坪)
■構造  :木造2階建
■建築年月:昭和63年2月(築31年)
■物件価格4,450万円
■想定賃料:397万円
■利回り :8.9%→9.5%相当
※仲介手数料・登記費用不要のため
■接道  :北 幅員約3.78m
■接道  :南 幅員約1.21m
■間取り :2K×8戸
■稼働状況8/8戸 満室稼働中
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《 物件について 》

~土地値~
近隣の成約事例を見てみますと、
約40万円~45万円/坪で取引をされております。


しかしながら、
本件の前面道路は但し書き道路となっている為、
実際の坪単価は約30万円程度になるかと思われます。

仮に本件坪単価を30万円/坪と仮定すると
約154.58坪×約30万円=約4,640万円

実勢土地値(約4,640万円)≧売価(4,450万円)

上記より掛け目を入れて試算した場合でも、
実勢土地値≧売価と土地の下支えがあり、
売却時に大きく値崩れのしにくい物件と予想されます。

~賃貸需要~
周辺の類似物件の募集賃料と
本物件の平均賃料を比較すると、
相場より割安な賃料設定であることが分かります。


入居者が最も決め手とするポイントは、
「賃料」というデータもあることから、
割安賃料の本件は賃貸需要が見込める内容となっております。

なお本件は築31年と築年数は若くはありませんが、
【 8/8戸 満室稼働中 】という点を踏まえますと
本件の入居付けが良好であることが伺えます。

~修繕履歴~
①2018年2月/屋根塗装工事実施
②2019年3月/原状回復工事実施
③2020年4月/外壁塗装工事実施




《 運用について 》
本件にてお取組みされる方におかれましては、
下記の融資条件をご提案できそうです。

【金利2.75% 期間29年 ~90%融資】
自己資金:約520万円

本件にてお取組みされる際の年間CFについては、

満室賃料:約397万円
空室損   :約  39万円
運営費   :約  51万円
返済額   :約200万円
――――――――――
税引前CF:約107万円
となる試算です。

本件は直近で大規模修繕を実施しておりますので
中古物件の懸念点となる「修繕リスク」が小さく見込め、
実勢土地値≧売価という内容のため
出口で大きく値崩れしづらい物件でございます。

ご融資等の詳細につきましては、
お客様のご属性やご状況等により異なって参りますので
詳細をご希望の方におかれましては、
下記問合わせフォームよりお気軽にお問合せ下さい。

最後までご覧頂きありがとうございました。

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