【売主負担にて大規模修繕実施】土地値の下支え&割安賃料で「資産減価」が小さい1棟アパート

2020/04/02

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誠にありがとうございます。

本日ご紹介する物件は、

・売主負担で大規模修繕実施
・土地値の下支え&底値賃料の為「資産減価」小
・相場より割安賃料で賃貸付け◎

といった内容の1棟アパートです。

中古アパート投資において懸念点となりやすい
「修繕リスク」「賃貸付けリスク」が小さく見込めるだけでなく、
売却時での「資産減価」が小さく見込める物件の為、
出口で大きく値崩れしづらく、
1棟目のお取り組みをご検討されている方にも、
お取り組みしやすいおすすめの物件でございます。




ご興味のある方は下記をご覧ください。

《 物件概要 》
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■所在地   :神奈川県綾瀬市寺尾北3丁目
■交通    :相鉄本線「さがみ野」駅徒歩18分
                      相鉄本線「かしわ台」駅徒歩13分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :511.00平米(約154.58坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%
■建物面積  :278.24平米(約84.17坪)
■構造        :木造スレート葺2階建
■建築年月  :昭和63年2月築(築31年)
■物件価格  :4,450万円
■想定家賃収入:397万円
■満室利回り :約8.9%
※仲介手数料不要・登記費用負担無しの為
利回り:約9.5%相当
■接道    :北側 通路 幅員約3.78m / 南側 通路 幅員約1.21m
■間取り   :2K×8戸
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【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への
問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


【 物件について 】

〇販売価格≒土地値
近隣では1坪当たり約40万円で取引されております。

本物件は但し書き道路に接道していている為、坪単価は
約30万円程度になると思われます。

実勢土地値
敷地面積:約154.58坪×約30万円=約4,640万円

実勢土地値(約4,640万円)≧販売価格(4,450万円)

掛け目を入れての試算でも、
販売価格≒土地値の下支えがあり、売却時に大きく値崩れせずに
出口が取れると予想されます。

〇賃料設定
周辺の類似物件の募集賃料と
本物件の平均賃料を比較すると、
相場より割安な賃料設定であることが分かります。



入居者が最も決め手とするポイントは
「賃料」であることからも、
入居付けが良好であることが伺えます。

〇修繕

平成30年2月/屋根塗装
令和元年3月/原状回復工事完了(※入居予定)

令和元年3月/外壁塗装完了予定



建物は築31年と若いという訳ではございませんが
直近で室内の原状回復や大規模修繕を実施・完了予定でございますので、
突発的な修繕リスクを抑えて運用して頂けると思われます。


【 エリアについて 】

本物件の最寄り駅は相鉄本線「かしわ台」駅です。
先月に相鉄線とJRの直通が開始され、2022年には東急線とも
直通運転が予定されており、利便性の向上が見込めるエリアです。

《主要駅》
大和駅→約7分
横浜駅→約30分


【融資について】
以下の内容が検討可能です。

《 金利2.75% 期間29年 90%融資 》
 自己資金:約520万円
満室想定賃料   :  約397万円
空室損・運営費: ▲約 91万円(23%)
ローン返済    : ▲約200万円
-----------------------------------
         合計  :  約 106万円

さらに!
本物件は建物割合4割で調整可能な為、
所得が高い方は、税メリットの高い運用もご検討いただけます。


上述致しましたが、本物件は、

・売主負担で大規模修繕実施

・土地値の下支え&底値賃料で「資産減価」小
・割安賃料で入居付け◎

といった内容の物件なので、
「修繕リスク」「資産減価リスク」「賃貸付けリスク」
が小さく見込めるおすすめの物件でございます。

ご質問や現地の確認、融資のご相談などお気軽にご相談ください。
本日も最後までご覧いただきありがとうございました。

担当:ファミリーエージェント平井
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