【都内×積算評価約83%×利回り8%超】の大規模修繕修繕済み一棟アパート!

2020/08/06

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本日は、《フルローン可能性あり》
【 都内×積算評価約83%×利回り8%超×大規模修繕済み 】

の木造一棟アパートのご紹介です!

◆おすすめポイント


・築21年木造×利回り8%超!
 →売却の安全性◎!
・積算評価80%超×整形地!
 →金融機関評価◎!
・駅徒歩10分×シングルタイプ(B・T別)!
 →賃貸付け◎!
・建物割合調整の可能性あり!
 →税効果◎!
・令和元年8月大規模修繕実施済み!
 →修繕リスク"低"!

高い資産性に加えて、【都内×利回り8%超】という収益性も
兼ね備えた好条件の物件は珍しいのではないでしょうか。

 


《 物件概要 》
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■所在地   :東京都西東京市南町
■交通    :西武新宿線「田無」駅 徒歩10分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :323.15㎡(約97.7坪)
■用途地域  :第一種低層住居地域
■建ぺい率  :50%
■容積率   :100%
■建物面積  :231.86㎡(約70.1坪)
■構造    :木造 スレート葺 2階建
■建築年月  :1999年2月(築21年)
■物件価格  :8,900万円
■想定家賃収入:約716.7万円
■満室利回り :約8.05%
■接道    :西側 公道 約4.6m / 北側 位置指定 約4.0m
■間取り   :1K×10戸
■駐車場   :あり(3台分)
■備考    :契約不適合責任免責、石神井川拡張予定あり、セットバックあり

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社
への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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◆積算評価について

本件の特徴として、土地の積算評価が高いということがあげられます。

前面路線価:23万円/㎡ 


土地積算評価:約7,403万円

となり、売買価格の約83%を占める内容です。

都内で積算評価の高い物件のため、
実勢土地価格については、売価に近くなります。


周辺の土地取引事例を見ると、
1坪当たり90~100万円で取引されております。

仮に、95万円/坪とした場合、

95万円/坪 × 約96坪 = 約9,120万円

となる試算で、【 実勢価格≒売買価格 】となります。


金融機関からの評価も高く、土地の資産性も高いため、
安全性高く、物件の買い増しにも有利ではないでしょうか。


◆物件について

~エリア~

本物件は、西武新宿線「田無」駅徒歩10分に位置しており、

「田無」駅は急行停車駅のため、アクセスが非常に良いです。

・「西武新宿」駅まで約21分
・「渋谷」駅まで約29分
・「大手町」駅まで約32分

となり、通勤者にとって非常に利便性の高い駅となっております。

 


~賃料~

本物件は相場賃料に近い金額で入居がついております。

平均賃料:5.55万円
相場賃料:5.70万円


また、本物件は周辺の平均専有面積よりも広く、
バストイレ別という競争力の高い間取りとなっております。



そのため、今後も賃料下落は起こりにくいのではないでしょうか。


◆金融期間について

再三にはなりますが、本件は土地積算評価が非常に高いため、
フルローンも検討いただけます。

その場合、

①《 金利3.6% 期間30年 100%融資 》

という条件となりそうです。

他方で、自己資金投下をお考えで投資を始められる方については、

②《 金利2.75% 期間25年 80%融資 》

という金利を抑えた融資条件もご紹介が可能かもしれません。

金融機関のご紹介については、お客様のご状況次第となりますので、
お気軽にご相談ください。


◆収支について

上記金融機関それぞれにおける
単年の税引き前キャッシュフローについては、

 



となる試算です。


①の場合、フルローンのため、

自己資金利回り:13.0%

効率性が高い投資となります。


②の場合、

稼働率損益分岐点:67.9%

安全性が高い投資となります。


それぞれの金融機関によって投資の方向性は異なりますので、
お客様のご状況に応じてご提案させていただければと存じます。


さらに、本件は建物価格の調整ができる可能性がございますので、
重い所得税・住民税でお悩みの方には税メリットも享受できる内容です。


資産性と収益性を兼ねた都内のアパートです。

この機会にご検討いかがでしょうか。

 

最後までお読みいただきありがとうございました。

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