減価償却を利用した中古アパート投資の税メリット
◎減価償却を利用した節税スキームとは
減価償却費を利用して帳簿上で作り出した赤字を、
他の所得との損益通算を行うことで、所得税・住民税を圧縮する
というのが、不動産投資における節税スキームの概要でございます。
「不動産投資」「節税」と聞くと、
海外不動産を思い浮かべる方も少なくないかと思われますが、
昨年末発表された税制改正大綱で、
海外不動産投資による節税スキームにメスが入りました。
「海外不動産の不動産所得と、他の所得の損益通算を認めない」
ことになりそうですので、上記スキームに当てはまらなくなるかと思われます。
そもそも、なぜ海外不動産が節税に向いていたのか、
海外不動産投資による節税スキームの魅力を端的に申しますと、
「償却期間を短く取れる築古の物件でも建物割合が高いため、単年で大きく減価償却費を取れる」
といった内容でした。
上記と比較して、国内の不動産では、
償却期間を短く取れる築古の物件ですと、建物割合が小さく、
減価償却費を大きく取れないことが一般的でございます。
しかし、仮に建物割合を大きく取ることができれば、
海外不動産と同様、高い税メリットを享受することができるかと思います。
今回の税制改正大綱では、
国内の不動産についての言及はされておりませんので、
海外不動産投資で税対策を行ってきたお客様にとって、
チャンスかと思います。
◎中古アパート投資の税メリット
減価償却費を単年で大きくとる為には、
償却期間を短くとる必要がございます。
同築年数のRC造、S造、木造を比較した時に、
最も償却期間を短く取れるのは、木造でございますので、
「築古の木造アパート」が減価償却と最も相性が良いです。
「築古のアパートで建物割合を大きく取れるのか」
といった疑問を抱かれる方もいらっしゃるかと思いますが、
弊社では、償却期間を短く取れる築古のアパートで、
売買契約書に明記する形で、
「建物割合4割~」にて調整可能な未公開物件を取り扱っております。
例えば、築22年以上経過した価格10,000万円の木造アパートを、
建物:土地=4:6で取得できた場合、
年間で約1,000万円の減価償却費を計上することができそうです。
また、築古のアパートの場合、
「底値賃料」「土地値に近しい販売価格」
といった条件が考えられる為、資産減価が起こりづらく、
仮に、購入価格と同等の価格で売却できるとすると、
「初年度の収支」と「5年間の運用収支」は、以下のようになります。
例)課税所得2,000万円(所得・住民税率合計50%)の場合
【物件概要】
販売価格:10,000万円
表面利回り:6.5%
想定融資:金利1.5% 融資期間20年 融資額80%
※初年度は「不動産取得税」を運営費(経費)に計上しております
◎節税スキームの留意点
上記の通り、所得税の税率が高い方には、大きい税メリットがございますが、
節税だけに注力してしまうと、不動産投資全体として
結果損をしてしまうことも大いに考えられます。
不動産投資における最大の目的は、
「純資産の増加」でございますので、
上手に税メリットを享受しつつ、数年後の売却まで見据えて
お取り組み頂く物件を選定する必要がございます。
上述致しましたが、
弊社では所得が高い方向けに、
減価償却による税メリットが大きい物件をご紹介しております。
具体的な物件のイメージや購入時の融資についてなど、
詳細についてご興味のある方は、
≫こちらのURL≪よりお申込みいただくか、
是非下記よりお問い合わせください。
最後までご覧いただきありがとうございました。
担当:ファミリーエージェント 平井
TEL :070-4565-9994
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