減価償却を利用した中古アパート投資の税メリット

◎減価償却を利用した節税スキームとは



減価償却費を利用して帳簿上で作り出した赤字を、
他の所得との損益通算を行うことで、所得税・住民税を圧縮する

というのが、不動産投資における節税スキームの概要でございます。


「不動産投資」「節税」と聞くと、
海外不動産を思い浮かべる方も少なくないかと思われますが、
昨年末発表された税制改正大綱で、
海外不動産投資による節税スキームにメスが入りました。

「海外不動産の不動産所得と、他の所得の損益通算を認めない」
ことになりそうですので、上記スキームに当てはまらなくなるかと思われます。

そもそも、なぜ海外不動産が節税に向いていたのか、
海外不動産投資による節税スキームの魅力を端的に申しますと、

「償却期間を短く取れる築古の物件でも建物割合が高いため、単年で大きく減価償却費を取れる」

といった内容でした。


上記と比較して、国内の不動産では、
償却期間を短く取れる築古の物件ですと、建物割合が小さく、
減価償却費を大きく取れないことが一般的でございます。

しかし、仮に建物割合を大きく取ることができれば、
海外不動産と同様、高い税メリットを享受することができるかと思います。

今回の税制改正大綱では、
国内の不動産についての言及はされておりませんので、
海外不動産投資で税対策を行ってきたお客様にとって、
チャンスかと思います。


◎中古アパート投資の税メリット

減価償却費を単年で大きくとる為には、
償却期間を短くとる必要がございます。

同築年数のRC造、S造、木造を比較した時に、
最も償却期間を短く取れるのは、木造でございますので、
「築古の木造アパート」が減価償却と最も相性が良いです。

「築古のアパートで建物割合を大きく取れるのか」
といった疑問を抱かれる方もいらっしゃるかと思いますが、

弊社では、償却期間を短く取れる築古のアパートで、
「建物割合最大4割」にて調整可能な未公開物件を取り扱っております。

例えば、築22年以上経過した価格10,000万円の木造アパートを、
建物：土地＝4：6で取得できた場合、
年間で約1,000万円の減価償却費を計上することができそうです。

また、築古のアパートの場合、
「底値賃料」「土地値に近しい販売価格」
といった条件が考えられる為、資産減価が起こりづらく、
仮に、購入価格と同等の価格で売却できるとすると、
「初年度の収支」と「5年間の運用収支」は、以下のようになります。

例）課税所得2,000万円（所得・住民税率合計50％）の場合
【物件概要】
販売価格：10,000万円
表面利回り：6.5％
想定融資：金利1.5％　融資期間20年　融資額80％




※初年度は「不動産取得税」を運営費（経費）に計上しております


◎節税スキームの留意点



上記の通り、所得税の税率が高い方には、大きい税メリットがございますが、
節税だけに注力してしまうと、不動産投資全体として
結果損をしてしまうことも大いに考えられます。

不動産投資における最大の目的は、
「純資産の増加」でございますので、
上手に税メリットを享受しつつ、数年後の売却まで見据えて
お取り組み頂く物件を選定する必要がございます。


今回の税制改正大綱で、
海外不動産投資における節税の雲行きが怪しくなってきました。

上述致しましたが、
弊社では所得が高い方向けに、
減価償却による税メリットが大きい物件をご紹介しております。

具体的な物件のイメージや購入時の融資についてなど、
詳細についてご興味のある方は、
是非下記よりお問い合わせください。

最後までご覧いただきありがとうございました。


担当：ファミリーエージェント　平井
TEL ：070-4565-9994
mail：hirai@family-group.jp