減価償却を利用した中古アパート投資の税メリット

2020/05/10


減価償却を利用した節税スキームとは



減価償却費を利用して帳簿上で作り出した赤字を、
他の所得との損益通算を行うことで、所得税・住民税を圧縮する

というのが、不動産投資における節税スキームの概要でございます。


「不動産投資」「節税」と聞くと、
海外不動産を思い浮かべる方も少なくないかと思われますが、
昨年末発表された税制改正大綱で、
海外不動産投資による節税スキームにメスが入りました。

海外不動産の不動産所得と、他の所得の損益通算を認めない
ことになりそうですので、上記スキームに当てはまらなくなるかと思われます。



そもそも、なぜ海外不動産が節税に向いていたのか、
海外不動産投資による節税スキームの魅力を端的に申しますと、

償却期間を短く取れる築古の物件でも建物割合が高いため、単年で大きく減価償却費を取れる

といった内容でした。


上記と比較して、国内の不動産では、
償却期間を短く取れる築古の物件ですと、建物割合が小さく、
減価償却費を大きく取れないことが一般的でございます。

しかし、仮に建物割合を大きく取ることができれば、
海外不動産と同様、高い税メリットを享受することができるかと思います。

今回の税制改正大綱では、
国内の不動産についての言及はされておりませんので、
海外不動産投資で税対策を行ってきたお客様にとって、
チャンスかと思います。


中古アパート投資の税メリット

減価償却費を単年で大きくとる為には、
償却期間を短くとる必要がございます。

同築年数のRC造、S造、木造を比較した時に、
最も償却期間を短く取れるのは、木造でございますので、
「築古の木造アパート」が減価償却と最も相性が良いです。

築古のアパートで建物割合を大きく取れるのか
といった疑問を抱かれる方もいらっしゃるかと思いますが、

弊社では、償却期間を短く取れる築古のアパートで、
「建物割合4割」にて調整可能な未公開物件を取り扱っております。

例えば、築22年以上経過した価格10,000万円の木造アパートを、
建物:土地=4:6で取得できた場合、
年間で約1,000万円の減価償却費を計上することができそうです。

また、築古のアパートの場合、
「底値賃料」「土地値に近しい販売価格」
といった条件が考えられる為、資産減価が起こりづらく、
仮に、購入価格と同等の価格で売却できるとすると、
「初年度の収支」と「5年間の運用収支」は、以下のようになります。

例)課税所得2,000万円(所得・住民税率合計50%)の場合
【物件概要】
販売価格:10,000万円
表面利回り:6.5%
想定融資:金利1.5% 融資期間20年 融資額80%




※初年度は「不動産取得税」を運営費(経費)に計上しております


◎節税スキームの留意点



上記の通り、所得税の税率が高い方には、大きい税メリットがございますが、
節税だけに注力してしまうと、不動産投資全体として
結果損をしてしまうことも大いに考えられます。

不動産投資における最大の目的は、
「純資産の増加」でございますので、
上手に税メリットを享受しつつ、数年後の売却まで見据えて
お取り組み頂く物件を選定する必要がございます。


今回の税制改正大綱で、
海外不動産投資における節税の雲行きが怪しくなってきました。

上述致しましたが、
弊社では所得が高い方向けに、
減価償却による税メリットが大きい物件をご紹介しております。

具体的な物件のイメージ購入時の融資についてなど、
詳細についてご興味のある方は、
こちらのURLよりお申込みいただくか、
是非下記よりお問い合わせください。

最後までご覧いただきありがとうございました。


担当:ファミリーエージェント 平井
TEL :070-4565-9994
mail:hirai@family-group.jp

この物件に問い合わせる

お名前必須

例:山田 太郎

メールアドレス必須

例:abc@family.ne.jp

お問い合わせ内容

※「送信ボタン」を押すとすぐに送信されます。入力内容をご確認ください。

物件情報について

地積、建物床面積、仕様に変更が生じる場合があります。
図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
物件情報は最新のものをご提供させて頂きますが、万一売約済の場合はご容赦ください。
掲載物件の取引態様が「仲介」となっているものは、仲介手数料減額物件を除き、ご成約の際に規定の手数料及びそれに係わる消費税を別途申し受けます。

TOP