【中央線沿線×4,000万円台】資産性と収益性のバランスが取れた1棟アパート

2020/09/29

いつもご覧頂きありがとうございます。

本日は、中央線沿線にて
資産性と収益性のバランスが取れた
1棟アパートをご紹介です。


賃貸需要の高い中央線沿線にて
利回り8%超で満室稼働中と
安定した運用が狙える物件です。


~おすすめポイント~
・流動性◎ 4,000万円台 × 実勢土地値 約8割
・底値賃料にて満室稼働中!

・乗降客数約10.7万人! JR中央線沿線「国立」エリア





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《 物件詳細 》
◆所在地   :国分寺市戸倉2丁目
◆交通    :JR中央線「国立」駅 徒歩15分
◆土地権利  :所有権
◆土地面積  :163.42㎡(約49.43坪)
◆都市計画  :市街化区域
◆建物面積  :185.92㎡(約56.24坪)
◆構造    :木造 瓦葺 2階建
◆建築年月  :1986年3月(築34年)
◆物件価格  :4,980万円→4,880万円
◆想定家賃収入:約402.8万円
◆満室利回り :約8.09%→約8.25%
◆接道    :北西側 私道 約4.0m
◆間取り   :2K×6戸(満室稼働中
【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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・エリア 



本物件の最寄り駅 JR中央線「国立」駅
新宿駅まで約30分、東京駅まで約40分
中央線沿線という強みを活かして
乗り換えなしでアクセスが可能でございます。


駅周辺は10年ほど前より周辺の整備事業を進めており、
駅舎・南北駅前広場などの工事が行われております。




駅構内の商業施設「nonowa」
南口には24時間営業のスーパー、
周辺の飲食チェーン店など
単身者の方でも生活のしやすい
良好な住環境が揃っております。


利便性に優れた中央線沿線にて
単身者でも生活のしやすい環境がございますので、
安定した賃貸需要が期待されるのではないでしょうか。



・土地値  





本地周辺の土地成約事例を調べると
坪70万円台~約90万円での取引がありました。

本地は約163㎡の整形地とやや広めの土地でございますので、
堅めに見積もり坪約80万円と想定しても
売価の約8割の水準となっております。

都内・中央線沿線の立地で
土地値の下支えが見込めますので、
売却時に大幅な値崩れが考えにくく
出口を見据えた堅い運用がご検討頂けそうです。



・賃料設定 



本物件は戸当たり賃料:約5.6万円ですので、
周辺相場より割安な賃料設定と想定され、
運用中の賃料下落は考えにくそうです。


また本件は、1部屋リノベーション工事を行っており、
共益費込み 6.6万円で賃貸中です。


そのため、今後も安定したCFが期待される上に
退去後のバリューアップ工事など運用次第では
収益性を高めていくことも期待できるのではないでしょうか。



・収支/運用 

本物件は都内で収益性と土地値のバランスが取れた物件のため、
次のような融資が想定されます。


~簡易収支シミュレーション~
《金利2%半ば 期間20年 80%融資》の場合

 満室想定賃料:約402万円
 空室損運営費:約 97万円(24%想定)
 ローン返済額:約249万円
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 税前CF   :約 56万円


上記は期間を20年で想定しているため、
単年の返済が大きく、税前のCFは少なくなりますが、
早期に返済が進むという特徴もございます。


本件のように土地値の下支えが見込める物件は
売却時に大幅な値崩れがしにくい
ため、
CFに加え
元本の返済分純資産増加として見込みやすいです。




また売主サイドより建物割合について
交渉の余地を伺っておりますので、
税圧縮を取って効率の高い運用も期待されます。



安定した賃貸需要が期待される中央線沿線の立地にて
土地値と収益性のバランスがとれた物件でございますので
底堅い運用をお考えの方にご検討頂ければと存じます。


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