【戸塚エリア】利回り約9%×土地値約80%!バランス型物件で安全な運用!

2020/07/21


いつもメールをご覧頂きまして
ありがとうございます。

ファミリーエージェントの霜田です。

本日は、戸塚エリアにて、
◎利回り約9%!
◎土地値8割超え!
◎大和ハウス施工!
◎大規模修繕実施済み!(2018年外壁塗装)
”収益性”と”資産性”のバランスが取れており、
建物状態も良好な物件をご紹介致します。

”CFの蓄積”×”出口の堅い運用”
バランスを取りながら、
双方安全に獲得していきたいとお考えの方、
是非ともご検討くださいませ。




========================
■所在地   :神奈川県横浜市戸塚区汲沢町
■交通    :JR東海道本線『戸塚』駅バス8分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :287.37㎡(約86.92坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :150%
■建物面積  :221.90㎡(約67.12坪)
■構造    :軽量鉄骨造スレート葺2階建
■建築年月  :平成7年(築25年)
■物件価格  :4,250万円
■満室想定収入:約385万円
■満室利回り :約9.0%
■接道    :南西側公道 北東側公道
■間取り   :3DK×4戸(満室稼働中)
■その他   :駐車場4区画(全区画稼働中

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

=========================

《エリアについて》



本物件の最寄り駅である
JR東海道本線『戸塚』駅は、
・横浜駅まで約9分
・東京駅まで約36分
と、
神奈川/東京各方面の中心地へアクセスしやすく、
一日の平均乗降客数
”約22万人”
と、
横浜駅や武蔵小杉駅に次いで
”有数の主要駅”となっております。

なお、
当物件は最寄り駅から物件まで
バス8分となっており、
”駅距離”
を懸念される方も多くいらっしゃるかと存じますが、
SUUMOによると、
下記アンケート結果がございます。


上記アンケート結果より、
”最寄駅からの距離”
をあきらめた層が約20%であることに比べ、
”路線・駅やエリア”
をあきらめた層は約8%となっております。

”駅距離を妥協しても、
エリアは譲れないというニーズが高い”
と考えられるため、
”戸塚駅”
という利便性の高い路線・エリアでは、
たとえ駅から少し距離がある物件でも、
賃貸需要を見込んでいけるのではないでしょうか。

また、当物件は
ファミリータイプの3DK
となっておりますが、
"全戸分駐車場付き"

であることに加え、
周辺エリアには大型ショッピングモールが
複数立ち並んでおり、
ファミリー層の
”暮らしやすい住環境”
が整っていると考えられそうです。





《土地値について》

類似成約事例では、
坪単価:約43.8万円~
でのお取引がございます。



当物件におきましても、
固めに見積もっても、
40万円/坪
でのお取引が期待できるため、
《実勢土地値》
=40万円×86.92坪
=3,476万円/坪
⇒物件価格の約81%
との見込みが立ちそうです。

”土地値の下支え”
があることで、
売却時に大幅に値崩れをするリスクが抑えられ、
”元本返済分を含み益として獲得”
していくことができそうです。

また、
・整形地
・敷地面積280㎡以上
・周辺に戸建てが多く立ち並んでいる
といった理由から、
将来的には2筆に分筆し、
”戸建用地”としての活用
も見込んでいけそうです。



《賃貸について》

当物件は
”3DK”と、
ファミリー向けの間取でございますが、
最大のポイントは
”居住年数が長い”
という点にございます。

居住年数につきまして、
学生や一般単身者の場合、
ほとんどが2年~4年であるところ、
ファミリーの場合、
・50%:4年~6年
・20%:6年以上
と、
"長期間にわたって居住"
する傾向がございますため、
"空室期間を抑えた運用"
が期待できそうです。




《収支・運用について》

・ご年収:800万円~
・自己資金:800万円~
・お借入れ:少ない/ない
上記に当てはまる方におかれましては、
【金利:3% 期間:30年 融資額:90%】
でのお取組みを検討できそうです。

上記融資条件の場合、
年間収支想定はこちらでございます。


また、仮に10年後に売却する場合には、
下記純利益を見込めそうです。



《まとめ》

ターミナルエリアや
高利回りの物件につきましては、
資産性が出にくい傾向がございます。

しかしながら、
当物件におきましては、
”利回り約9%”
かつ
”土地値約81%”
と、収益性と資産性のバランスが取れた
内容となっております。

駅に近いわけではございませんが、
◎収益性も資産性も見込んでいける
◎大和ハウス施工×大規模修繕実施済
というメリットにより、
十分にカバーしていけるのではないでしょうか。

”長期運用”
が見込める物件にて、
”運用中も売却時も安全な運用を行いたい方”
ぜひご検討されてみては如何でしょうか?

当物件を含めまして、
金融機関や今後のお取組み等、
詳細にご相談も承っておりますので、
下記フォームよりお気軽にお問い合わせくださいませ。

本日も最後までご覧頂き、
ありがとうございました。

担当:霜田

メールはこちら
LINEはこちら
TEL:070-3864-7060

この物件に問い合わせる

お名前必須

例:山田 太郎

メールアドレス必須

例:abc@family.ne.jp

お問い合わせ内容

※「送信ボタン」を押すとすぐに送信されます。入力内容をご確認ください。

物件情報について

地積、建物床面積、仕様に変更が生じる場合があります。
図面と現況が異なる場合には現況を優先します。
物件情報は最新のものをご提供させて頂きますが、万一売約済の場合はご容赦ください。
掲載物件の取引態様が「仲介」となっているものは、仲介手数料減額物件を除き、ご成約の際に規定の手数料及びそれに係わる消費税を別途申し受けます。

TOP