【戸塚エリア】利回り約9%×土地値約80%!バランス型物件で安全な運用!
いつもメールをご覧頂きまして
ありがとうございます。
ファミリーエージェントの霜田です。
本日は、戸塚エリアにて、
◎利回り約9%!
◎土地値8割超え!
◎大和ハウス施工!
◎大規模修繕実施済み!(2018年外壁塗装)
”収益性”と”資産性”のバランスが取れており、
建物状態も良好な物件をご紹介致します。
”CFの蓄積”×”出口の堅い運用”
バランスを取りながら、
双方安全に獲得していきたいとお考えの方、
是非ともご検討くださいませ。
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■所在地 :神奈川県横浜市戸塚区汲沢町
■交通 :JR東海道本線『戸塚』駅バス8分
■土地権利 :所有権
■土地面積 :287.37㎡(約86.92坪)
■都市計画 :市街化区域
■用途地域 :第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率 :60%
■容積率 :150%
■建物面積 :221.90㎡(約67.12坪)
■構造 :軽量鉄骨造スレート葺2階建
■建築年月 :平成7年(築25年)
■物件価格 :4,250万円
■満室想定収入:約385万円
■満室利回り :約9.0%
■接道 :南西側公道 北東側公道
■間取り :3DK×4戸(満室稼働中)
■その他 :駐車場4区画(全区画稼働中)
【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。
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《エリアについて》
本物件の最寄り駅である
JR東海道本線『戸塚』駅は、
・横浜駅まで約9分
・東京駅まで約36分
と、
神奈川/東京各方面の中心地へアクセスしやすく、
一日の平均乗降客数
”約22万人”
と、
横浜駅や武蔵小杉駅に次いで
”有数の主要駅”となっております。
なお、
当物件は最寄り駅から物件まで
バス8分となっており、
”駅距離”
を懸念される方も多くいらっしゃるかと存じますが、
SUUMOによると、
下記アンケート結果がございます。
上記アンケート結果より、
”最寄駅からの距離”
をあきらめた層が約20%であることに比べ、
”路線・駅やエリア”
をあきらめた層は約8%となっております。
”駅距離を妥協しても、
エリアは譲れないというニーズが高い”
と考えられるため、
”戸塚駅”
という利便性の高い路線・エリアでは、
たとえ駅から少し距離がある物件でも、
賃貸需要を見込んでいけるのではないでしょうか。
また、当物件は
ファミリータイプの3DK
となっておりますが、
"全戸分駐車場付き"
であることに加え、
周辺エリアには大型ショッピングモールが
複数立ち並んでおり、
ファミリー層の
”暮らしやすい住環境”
が整っていると考えられそうです。
《土地値について》
類似成約事例では、
坪単価:約43.8万円~
でのお取引がございます。
当物件におきましても、
固めに見積もっても、
40万円/坪
でのお取引が期待できるため、
《実勢土地値》
=40万円×86.92坪
=3,476万円/坪
⇒物件価格の約81%
との見込みが立ちそうです。
”土地値の下支え”
があることで、
売却時に大幅に値崩れをするリスクが抑えられ、
”元本返済分を含み益として獲得”
していくことができそうです。
また、
・整形地
・敷地面積280㎡以上
・周辺に戸建てが多く立ち並んでいる
といった理由から、
将来的には2筆に分筆し、
”戸建用地”としての活用
も見込んでいけそうです。
《賃貸について》
当物件は
”3DK”と、
ファミリー向けの間取でございますが、
最大のポイントは
”居住年数が長い”
という点にございます。
居住年数につきまして、
学生や一般単身者の場合、
ほとんどが2年~4年であるところ、
ファミリーの場合、
・50%:4年~6年
・20%:6年以上
と、
"長期間にわたって居住"
する傾向がございますため、
"空室期間を抑えた運用"
が期待できそうです。
《収支・運用について》
・ご年収:800万円~
・自己資金:800万円~
・お借入れ:少ない/ない
上記に当てはまる方におかれましては、
【金利:3% 期間:30年 融資額:90%】
でのお取組みを検討できそうです。
上記融資条件の場合、
年間収支想定はこちらでございます。
また、仮に10年後に売却する場合には、
下記純利益を見込めそうです。
《まとめ》
ターミナルエリアや
高利回りの物件につきましては、
資産性が出にくい傾向がございます。
しかしながら、
当物件におきましては、
”利回り約9%”
かつ
”土地値約81%”
と、収益性と資産性のバランスが取れた
内容となっております。
駅に近いわけではございませんが、
◎収益性も資産性も見込んでいける
◎大和ハウス施工×大規模修繕実施済
というメリットにより、
十分にカバーしていけるのではないでしょうか。
”長期運用”
が見込める物件にて、
”運用中も売却時も安全な運用を行いたい方”
ぜひご検討されてみては如何でしょうか?
当物件を含めまして、
金融機関や今後のお取組み等、
詳細にご相談も承っておりますので、
下記フォームよりお気軽にお問い合わせくださいませ。
本日も最後までご覧頂き、
ありがとうございました。
担当:霜田
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