【戸塚エリア】利回り約9％×土地値約80％！バランス型物件で安全な運用！

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ありがとうございます。

ファミリーエージェントの霜田です。

本日は、戸塚エリアにて、
◎利回り約9％！
◎土地値8割超え！
◎大和ハウス施工！
◎大規模修繕実施済み！（2018年外壁塗装）
”収益性”と”資産性”のバランスが取れており、
建物状態も良好な物件をご紹介致します。

”CFの蓄積”×”出口の堅い運用”
バランスを取りながら、
双方安全に獲得していきたいとお考えの方、
是非ともご検討くださいませ。

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■所在地　　　：神奈川県横浜市戸塚区汲沢町
■交通　　　　：JR東海道本線『戸塚』駅バス8分
■土地権利　　：所有権
■土地面積　　：287.37㎡（約86.92坪）
■都市計画　　：市街化区域
■用途地域　　：第一種中高層住居専用地域
■建ぺい率　　：60％
■容積率　　　：150％
■建物面積　　：221.90㎡（約67.12坪）
■構造　　　　：軽量鉄骨造スレート葺2階建
■建築年月　　：平成7年(築25年)
■物件価格　　：4,250万円
■満室想定収入：約385万円
■満室利回り　：約9.0％
■接道　　　　：南西側公道　北東側公道
■間取り　　　：3DK×4戸(満室稼働中)
■その他　　　：駐車場4区画（全区画稼働中）

【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

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《エリアについて》



本物件の最寄り駅である
JR東海道本線『戸塚』駅は、
・横浜駅まで約9分
・東京駅まで約36分
と、
神奈川/東京各方面の中心地へアクセスしやすく、
一日の平均乗降客数
”約22万人”
と、
横浜駅や武蔵小杉駅に次いで
”有数の主要駅”となっております。

なお、
当物件は最寄り駅から物件まで
バス8分となっており、
”駅距離”
を懸念される方も多くいらっしゃるかと存じますが、
SUUMOによると、
下記アンケート結果がございます。


上記アンケート結果より、
”最寄駅からの距離”
をあきらめた層が約20%であることに比べ、
”路線・駅やエリア”
をあきらめた層は約8％となっております。

”駅距離を妥協しても、
エリアは譲れないというニーズが高い”
と考えられるため、
”戸塚駅”
という利便性の高い路線・エリアでは、
たとえ駅から少し距離がある物件でも、
賃貸需要を見込んでいけるのではないでしょうか。

また、当物件は
ファミリータイプの３DK
となっておりますが、
"全戸分駐車場付き"
であることに加え、
周辺エリアには大型ショッピングモールが
複数立ち並んでおり、
ファミリー層の
”暮らしやすい住環境”
が整っていると考えられそうです。





《土地値について》

類似成約事例では、
坪単価：約43.8万円～
でのお取引がございます。



当物件におきましても、
固めに見積もっても、
40万円/坪
でのお取引が期待できるため、
《実勢土地値》
＝40万円×86.92坪
＝3,476万円/坪
⇒物件価格の約81％
との見込みが立ちそうです。

”土地値の下支え”
があることで、
売却時に大幅に値崩れをするリスクが抑えられ、
”元本返済分を含み益として獲得”
していくことができそうです。

また、
・整形地
・敷地面積280㎡以上
・周辺に戸建てが多く立ち並んでいる
といった理由から、
将来的には2筆に分筆し、
”戸建用地”としての活用
も見込んでいけそうです。



《賃貸について》

当物件は
”３DK”と、
ファミリー向けの間取でございますが、
最大のポイントは
”居住年数が長い”
という点にございます。

居住年数につきまして、
学生や一般単身者の場合、
ほとんどが2年～4年であるところ、
ファミリーの場合、
・50％：4年～6年
・20％：6年以上
と、
"長期間にわたって居住"
する傾向がございますため、
"空室期間を抑えた運用"
が期待できそうです。




《収支・運用について》

・ご年収：800万円～
・自己資金：800万円～
・お借入れ：少ない/ない
上記に当てはまる方におかれましては、
【金利：3％　期間：30年　融資額：90％】
でのお取組みを検討できそうです。

上記融資条件の場合、
年間収支想定はこちらでございます。


また、仮に10年後に売却する場合には、
下記純利益を見込めそうです。



《まとめ》

ターミナルエリアや
高利回りの物件につきましては、
資産性が出にくい傾向がございます。

しかしながら、
当物件におきましては、
”利回り約9％”
かつ
”土地値約81％”
と、収益性と資産性のバランスが取れた
内容となっております。

駅に近いわけではございませんが、
◎収益性も資産性も見込んでいける
◎大和ハウス施工×大規模修繕実施済
というメリットにより、
十分にカバーしていけるのではないでしょうか。

”長期運用”
が見込める物件にて、
”運用中も売却時も安全な運用を行いたい方”
ぜひご検討されてみては如何でしょうか？

当物件を含めまして、
金融機関や今後のお取組み等、
詳細にご相談も承っておりますので、
下記フォームよりお気軽にお問い合わせくださいませ。

本日も最後までご覧頂き、
ありがとうございました。

担当：霜田

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