≪速報!≫「新規自社案件」鶴見エリア・フルローン検討可能な土地積算9割超えの1棟AP

2020/01/26

「新規自社案件」鶴見エリアにて
土地積算≒売価の約92%アパートをご紹介です。

高積算物件のためお客様によってはフルローンの融資も検討され、
更に、
諸費用約150万円でお取り組み頂ける可能性があるため
投資効率の高い運用が期待されます。

~おすすめポイント~
☆鶴見エリア・土地積算 約6,100万円
☆H30年8月 大規模修繕済み
☆投資効率◎ フルローン×自己資金「約150万円~」×税効果



《物件概要》
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■所在地   :横浜市鶴見区北寺尾
■交通    :JR京浜東北線 「鶴見」駅 バス9分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :363.49㎡(約109.96坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種低層住居専用地域
■建ぺい率  :50%
■容積率   :100%
■建物面積  :245.52㎡(約74.27坪)
■構造    :軽量鉄骨造スレート葺 2階建
■建築年月  :1988年1月(築31年)
■物件価格  :6,870万円
■想定家賃収入:約575.4万円
■満室利回り :約8.38%→約8.85%相当
        ※仲介手数料不要・登記費用売主負担のため
■接道    :西側 公道 幅員約3.99m
■間取り   :2DK×6戸(6/6戸稼働中+駐車場2/3台
■その他   :H30年大規模修繕済み
        建物割合調整可能
        実測地積 360.31㎡
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【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


【物件スペック】
・資産性

本物件の最大の特徴は売価の92土地積算評価が見込める点でございます。

上記図の通り、6,300万円程度の土地積算評価が見込めるため
融資割合の高いローンを用いて購入した場合でも、
B/S上の毀損を抑えた運用が可能でございます。


また周辺の土地成約事例を調べると、「坪73~84万円」で成約しておりました。


本地:6,870万円÷109坪≒坪63万円 となるため、
敷地面積の大きさを考慮しても、
周辺相場より安な価格といえるのではないでしょうか。


・大規模修繕


本物件のもう一つの特徴として、
H30年8月に大規模修繕を行っている点がございます。
※ベランダ改修工事、外壁・雨樋補修工事

直近で修繕を行っていることから
中古物件の運用で気になる修繕リスクが低く、
ブレの少ない収支が想定できるのではないでしょうか。


【エリア】

本物件はJR京浜東北線『鶴見』駅、『京急鶴見』駅からバス9分の位置にございます。

この鶴見駅は県内有数のターミナル駅「川崎」駅や「横浜」駅をはじめ、
都心部の主要駅へのアクセスに優れており、
また、乗降者数:約16万人/日と多くの利用者がいることから
このエリアの魅力が伺えるのではないでしょうか。



また横浜市鶴見区は人口ピラミッドの通り、
20代後半~30代が多く生活する地区でございます。

本物件の賃貸需要層として考えられる
ディンクスやファミリー層が多く暮らすエリアであり、
そして物件周辺は国道沿いにスーパーや飲食店、西側エリアに小・中学校があるため、
住みやすいエリアと言えそうです。



REINSにて周辺の賃貸成約事例を調べると、
上記の通り、6.8~7.8万円で成約しております。

本物件は2DK・約38.8㎡戸当たり7.2万円であるため、
相場通りの賃料設定といえるのではないでしょうか。

バス便ではありますが交通の利便性に優れた「鶴見」駅エリアにて
入居ターゲット層が多さ周辺の住環境相場通りの賃料設定といった点から
安定した賃貸運営が見込めるのではないでしょうか。


【収支・運用】
本物件は土地積算評価が高いため銀行評価が高く、
複数の融資が検討されます。

特にご年収700万円~/債務超過していない方
フルローンでお取り組み頂ける可能性がございます。

上記の通り、税引き前CFでは約68万円でございますが、
投下資金=約150万円が想定されるため、
自己資金に対する利回りでみると、約45%となります。

そして本業のご年収の高い方ですと税効果を活かした運用も可能であるため、
年間約156万円の税引き後CFが期待されます。(5年間)
※運用はお客様毎に異なりますので、個別にお問い合わせください。

・投下資金を1年で回収
・B/S上の棄損を抑えて運用
であるため規模拡大のスピードを加速させられます。


その他の融資については、次のような条件が考えられます。
①ご年収700万円程度~/お借り入れがないor少ない方
→金利2%台・期間~28年・9割融資

②お借り入れが多い方やご年収が①の条件に満たない方で、
担保余力のある物件を保有されている方
→金利2.9%・期間30年・フルローン


想定収支やレントロール等詳細資料が欲しい方、
融資のご相談等は下記フォームよりお問い合わせください。

株式会社 ファミリーエージェント
担当:坂間 純悟
Mobile:070-4565-9336
Email:sakama@family-group.jp
LINE:https://works.do/R/ti/p/sakama@family-group.jp

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