【利回り9.52%×満室稼働中×外装修繕実施済み】東武東上線「鶴瀬」エリアAP(3,580万円)

2019/10/21

<<おすすめポイント>>

 


賃貸需要◎(東武東上線「鶴瀬」駅徒歩11分×底値賃料×単身世帯増加エリア)

 

運用のしやすさ◎(利回り9.52%×満室稼働中×外装修繕実施済み)

 

公道角地×実勢土地値割合約77%

 

 


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【物件詳細】

◆所在地   :埼玉県富士見市関沢
◆交通    :東武東上線「鶴瀬」駅 徒歩11分
◆土地権利  :所有権
◆土地面積  :138.94平米(約42坪)
◆都市計画  :市街化区域
◆建物面積  :153.82平米(約46.53坪)
◆構造     :木造2階建
◆建築年月  :昭和62年8月(築32年)
◆物件価格   :3,580万円
◆想定家賃収入 :3,408,000円
◆満室利回り  :9.52%
◆接道     :北側 公道 
         西側 公道
◆間取り    :1R×8戸、2DK×1戸
◆稼働状況   :満室稼働中


【現地確認時】現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡 近隣への聞き込み 他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。


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【エリアについて】


本物件は、東武東上線「鶴瀬」駅徒歩11分の位置に立地しており、池袋まで26分
程度でアクセス可能となっております。

 

 

 

 


なお、鶴瀬駅周辺に関しては、本物件のターゲットとなる単身世帯が大幅に
増加傾向にあるため、本物件は賃貸需要を高く見込める立地といえる
のではないでしょうか。

 

 

 

 


【物件について】

 


本物件は、外装修繕実施済みの物件となっておりまして、修繕リスクが比較的少なく
運用がしやすい物件となっております。

 

(修繕時期は確認中ですが、2015年~2018年ごろになされている可能性が高い
状態です。)

 

 

 


また、本物件は2DK部分の賃料が5万円1R部分の賃料が平均約2.9万円
どちらも相場を下回る水準となっております。

 

 

 

 


そのため、賃料下落リスクが低く抑えられていることに加え、賃料アップによる
収益性の向上も期待しやすい物件といえるのではないでしょうか。


(仮に1R部分の賃料を3.2万円に設定した場合、利回りとしては
約10.25%になる見込みです。)

 

 

 

 

【土地について】


また、近隣の土地成約事例について見てみると、鶴瀬駅周辺で本物件に似た駅距離の土地で
坪約65.8万円で取引成立となっております。

 

 


本物件の土地の価値を約65.8万円/坪と仮定した場合
42坪×65.8万円=約2,764万円となり、
売買価格である3,580万円の77%程度の水準となっております。

 

そのため、比較的土地の下支えを受けやすく長期保有という選択肢もご検討いただき
やすい物件といえるのではないでしょうか。

 

 

 


【収支・運用について】

 


☆金利3.9%・融資期間30年・8割融資の場合

 

年間賃料 : 約341万円
空室損  :▲約27万円(8%想定)
運営費  :▲約44万円(13%想定)
返済額  :▲約162万円
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年間収入 : 約107万円

 

(効率性)自己資金利回り:約 10.88%
(安全性)空室損益分岐点:稼働率60.57%未満

 

6年間累計収入:約643万円

 

となる試算です。(税前)

 

 


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