【東京メトロ東西線・浦安】土地値>売価×大規模修繕済みAP

2020/03/29

~おすすめポイント~

☆東京メトロ利用可能「浦安」
☆土地値>売価
☆利回り7.9%
☆近年大規模修繕済み

 

今回は東京都隣接エリア「浦安市」にて
・「大規模修繕済み」で物件状態良好
・土地値>売価の資産価値の見込める

一棟アパートご紹介です。

 

築年数経過した木造物件という事もあり、
「税圧縮用物件」としてもご検討いかがでしょうか。

 

≪Before≫

 

≪After≫

 

------------------物件概要--------------------
■所在地    :浦安市北栄2丁目
■交通    :東京メトロ東西線「浦安」駅 徒歩11分
■土地権利  :所有権
■土地面積  :297.46平米(約90坪)
■都市計画  :市街化区域
■用途地域  :第一種住居地域
■建ぺい率  :60%
■容積率   :200%
■建物面積  :274.5平米(約83.03坪)
■構造     :木造亜鉛メッキ鋼板葺2階建
■建築年月   :1985年12月
■物件価格  :9,500万円
■想定家賃収入:754.8万円
■満室利回  :7.9%
■接道    :北東側 公道 5.3m
■間取り   :1K×12戸(1室あたり約21㎡)

【現地確認時】 現地確認時は事前に担当まで必ずご連絡ください。
【情報漏洩注意】管理会社への連絡/近隣への聞き込み/他不動産会社への問い合わせは
情報漏洩となり、お取引できない場合がございますのでご注意ください。

 

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【 都内隣接エリア「浦安」 】

 

本件は、1駅先が東京都の「浦安」に位置している物件です。

その上で、
☆東京メトロ東西線利用可能
☆1日乗降者数:約8万人超
☆「東京駅(大手町)」まで30分圏内

 

といった点から賃貸需要は落ちにくいエリアかと考えます。

 

 

「浦安市」はディズニーランドで有名ですが、
本件は、市川市との境の方にある為、
浦安市の中でも内陸側に位置しております。

 

【 資産性 】

 

本件のストロングポイントは「土地値」です。

 

以下、「浦安市北栄」の土地成約事例です。
※平成26年以降

 

 


「平均値」で「1坪あたり119.4万円」の価格であり、
本件土地面積(90坪)で換算すると「10,746万円」
の価格となります。

 

以下は浦安市の公示地価です。

 

 

公示地価ベースでも、
「10,440万円」が見込め、売価に対して、
≪土地の価格で高く見込める案件≫です。

 

☆土地値が高い事のメリット

⇒不動産価格がこれ以上下落しにくく、

出口の価格想定がしやすい

 


本件のような「土地・建物」の物件は、
上物の価格が付くのが一般的ですが、
本件は経年劣化しない「土地値」で検討出来ますので、
≪これ以上価格が下がりにくい≫案件です。

 

以下、「浦安市」の地価変動の表ですが、
リーマンショックを境にしても、ほとんど土地値には変動がございません。

 

 

「一定の資産価値」が検討でき、

売価に対しての土地値だけで高い資産価値が見込める1件です。


【 融資について 】

 

本件は、好立地のポイントだけでなく、
「土地」だけで資産価値が検討できます。

 

その為、
「金利3.6% 期間30年 90%~100%融資」
が検討可能です。

 

※お客様のご属性によっては
「金利2.55% 期間25年 8,500万円前後」
の融資もご紹介可能です。

 

≪ シミュレーション ≫
「金利3.6% 期間30年 90%融資」の場合

 

・満室賃料:754.8万円
・空室損/運営費:▲約151万円
・ローン返済:▲466.4万円
―――――――――――――――――
・税前CF :137.4万円


また、本件は運用後の売却検討に関しても。
同様の価格帯が見込めます。

 

・上記融資の年間元本返済:158万円

 

その為、賃収から払う「元本返済」
「含み益」として見込んでいけるのも、
≪土地値が張る物件≫の特徴です。

 

≪純資産増加イメージ≫

 

「CF:約137万円」+「元本返済:約158万円」

「純資産:295万円」

の利益想定が検討でき、投資効果が見込めます。

 

【 税圧縮効果 】

 

また、本件が「建物割合:40%」の調整検討が可能な場合、
「1年間当たりの減価償却費:950万円」
が検討できます。

 

税前CFを130万円/年をとって行きながら
「950万円」の経費を使えます。

 

※所得税・住民税の合計税率「43%」の方は
「年間:約200万円」の税金を圧縮できる計算です。

 

☆所得税・住民税にお悩みの方
☆アパート投資をご検討している方

 

好立地かつ物件状態も良好な本件への投資はいかがでしょうか。

 

ご興味ございます方、お気軽にご連絡ください。
物件詳細・融資に関してご相談可能でございます。

 

最後までご覧頂き、ありがとうございます。

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